Studiereis
  hypotheekmarkt:

Nederland versus Engeland

Met 25 senior beleidsbepalers uit de Nederlandse hypothecaire branche heeft Fortrum in oktober een studiereis naar Londen gemaakt. Te gast bij een van de oudste gildes in het prachtige Painters Hall, hebben we daar onder leiding van Peter Williams, Departmental Fellow at Cambridge University, ervaringen tussen beide landen gedeeld en vooral veel van de Engelse markt geleerd. Omdat we graag kennis delen, nemen we je mee in een aantal verkregen inzichten.

Peter Williams is een van de toonaangevende experts op het gebied van de Britse woningmarkt, waar Buy-to-let (BTL) en Later Life Lending (opeet-hypotheken) net als hier in Nederland hot topics zijn. Engeland is met circa 1.575 miljard pond Europa’s grootste hypotheekmarkt en zelfs de tweede van de wereld na de VS. De Engelse markt staat voor een paar stevige uitdagingen, die wellicht ook herkenbaar zijn in Nederland. Marges staan onder druk en wetgeving en toezicht zijn in de afgelopen jaren geïntensiveerd. Interessant is dat ondanks de lage rente, in Engeland vooral wordt gekozen voor 2 en 5 jaar vast, terwijl in Nederland voornamelijk de lange rentevaste perioden populair zijn.

De Engelse hypotheekmarkt is intermediair gedreven en heeft nog steeds de mogelijkheid om provisie uit te keren, al zijn er geluiden over een aankomend provisieverbod. Opvallend is de sterke concentratie bij het verstrekken van hypotheken. Van de 145 hypotheekverstrekkers die het VK kent, is de top 6 verantwoordelijk voor 70% van de verstrekkingen en de top 15 voor 90%. Dat betekent dat 130 verstrekkers vechten om 10% van de markt. Daarbij geldt ook nog dat, terwijl het aantal te verstrekken hypotheken daalt, het aantal aanbieders in de afgelopen jaren is gestegen. In Nederland zien we ook nog steeds nieuwe toetreders. De vraag is of zij net als in de UK gaan vechten om een klein deel van de taart of dat ze in staat blijken om marktaandeel af snoepen van de grote drie.

Distributie

BTL heeft in het VK al een lange weg afgelegd sinds de start in 1996. Op dit moment is de uitstaande BTL-schuld circa 247 miljard pond (ter vergelijking: de totale Nederlandse uitstaande hypotheekschuld is 719 miljard euro). Een aantal belangrijke kenmerken van BTL in het VK:

  • gemiddeld 155.000 pond hypotheek

  • meestal aflossingsvrij

  • met een 2 of 5 jaar rentevast periode

  • tot circa 75% LTV

  • intermediair als belangrijkste verkoopkanaal

  • 45% van de verhuurders heeft één pand, 38% twee tot vier panden, 17% heeft 5 of meer panden.

  • maar deze 17% beheert wel circa 48% van alle gehuurde objecten.

  • opvallend is dat de markt vanuit de aanbiederskant aan het verschuiven is naar meer gespecialiseerde hypotheekverstrekkers.

Buy-To-Let-markt

Door de explosieve groei ziet de Engelse overheid en de toezichthouder de BTL-markt als een sector met een hoger risico. Of dat klopt, daar kun je over discussiëren. Voor het eerste kwartaal 2019 is het percentage klanten met een achterstand groter dan 90 dagen voor reguliere woninghypotheken circa 0,8%, terwijl dit voor BTL maar 0,4% was. Om de explosieve groei van BTL toch in te perken heeft de Engelse overheid diverse maatregelen genomen:

  • 3% extra ‘stamp duty’ (belastingheffing) op BTL aankopen

  • lagere belastingvoordelen op rentebetalingen voor BTL panden vanuit privé

  • introductie van minimale acceptatie regels die meer focussen op betaalbaarheid.

Op Prinsjesdag werd duidelijk dat er ook in Nederland een aantal veranderingen in de lucht hangen die speculatie moeten ontmoedigen, waaronder een ‘noodknop middenhuur’, een hogere overdrachtsbelasting voor BTL-aankopen, een aanpassing van de vermogensrendementsheffing en de invoering van een ‘zelfbewoningsplicht’.

Maatregelen

Tijdens de studiereis werd ons ook een aantal voorspellingen meegegeven voor de Engelse markt:

  • De vraag naar huurwoningen zal blijven groeien

  • Recente aanpassingen door de overheid beperkt de groei van het aanbod

  • Huren stijgen naar verwachting sneller dan woning prijzen. Het rendement zal verbeteren

  • De nieuwe acceptatieregels met focus op betaalbaarheid geven een goede borging bij een eventuele toekomstige economische neergang

  • De markt zal steeds minder vaak amateur ‘landlords’ krijgen en steeds meer professionele beleggers

  • ‘High street banks’ (de systeembanken in het VK) zullen marktaandeel verliezen aan meer gespecialiseerde hypotheekverstrekkers.

Meer specialisatie

Net als in Nederland is er in het VK sprake van vergrijzing waardoor daar het Later Life Lending steeds populairder wordt. In 2016 was circa 18% van de bevolking 65+. In 2036 zal dit oplopen naar 24% en dit is merkbaar in de groei van de Later Life Lending-markt. In 2012 werd er voor circa 1 miljard pond aan hypotheken uitgegeven, in 2019 was dit al 4,4 miljard  pond en verwacht wordt dat in 2022 circa 10 miljard pond wordt verstrekt. In totaal is de markt in 2019, 77 miljard pond en dit zal oplopen naar 150 miljard pond in 2029.

Omdat de markt in het VK al iets volwassener is dan hier, is er ook meer zicht op de bestedingen van producten binnen Later Life Lending:

  • 60% woning en tuin verbetering

  • 35% schulden af lossen (zoals creditcards en andere leningen)

  • 31% vakantie

  • 30% gift aan familie of vrienden

  •  28% bestaande hypotheek af te lossen

  • 11% financiële buffer om maandelijkse rekeningen te betalen.

Wat we van het VK kunnen leren in Later Life Lending, is dat de producten al iets meer geavanceerd c.q. volwassen zijn. Daarnaast geldt in de UK dat je een speciaal certificaat (examen) gedaanmoet hebben om te kunnen adviseren over Later Life Lending. Het is immers een belangrijke financiële keuze voor consumenten en een afwijkend product ten opzichte van een normale hypotheek. Ook moet een klant altijd langs een onafhankelijke derde (notaris) om vast te stellen dat hij heeft begrepen waar hij aan begint. Wellicht een interessante suggestie voor ons Wft-stelsel nu ook in Nederland steeds meer aandacht is voor Later Life Lending en omdat dit echt wezenlijk anders is dan aankoop en herfinanciering?

Later Life Lending

Auteur Michel van der Sluis, Directeur Fortrum consultancy

Actualiteiten-vlog

In zijn nieuwste vlog geeft Michel van der Sluis in twee minuten een actuele update over de woning- en hypotheekmarkt. Bekijk hem hier.

Studiereis
  hypotheekmarkt:

Nederland versus Engeland

Met 25 senior beleidsbepalers uit de Nederlandse hypothecaire branche heeft Fortrum in oktober een studiereis naar Londen gemaakt. Te gast bij een van de oudste gildes in het prachtige Painters Hall, hebben we daar onder leiding van Peter Williams, Departmental Fellow at Cambridge University, ervaringen tussen beide landen gedeeld en vooral veel van de Engelse markt geleerd. Omdat we graag kennis delen, nemen we je mee in een aantal verkregen inzichten.

Peter Williams is een van de toonaangevende experts op het gebied van de Britse woningmarkt, waar Buy-to-let (BTL) en Later Life Lending (opeet-hypotheken) net als hier in Nederland hot topics zijn. Engeland is met circa 1.575 miljard pond Europa’s grootste hypotheekmarkt en zelfs de tweede van de wereld na de VS. De Engelse markt staat voor een paar stevige uitdagingen, die wellicht ook herkenbaar zijn in Nederland. Marges staan onder druk en wetgeving en toezicht zijn in de afgelopen jaren geïntensiveerd. Interessant is dat ondanks de lage rente, in Engeland vooral wordt gekozen voor 2 en 5 jaar vast, terwijl in Nederland voornamelijk de lange rentevaste perioden populair zijn.

De Engelse hypotheekmarkt is intermediair gedreven en heeft nog steeds de mogelijkheid om provisie uit te keren, al zijn er geluiden over een aankomend provisieverbod. Opvallend is de sterke concentratie bij het verstrekken van hypotheken. Van de 145 hypotheekverstrekkers die het VK kent, is de top 6 verantwoordelijk voor 70% van de verstrekkingen en de top 15 voor 90%. Dat betekent dat 130 verstrekkers vechten om 10% van de markt. Daarbij geldt ook nog dat, terwijl het aantal te verstrekken hypotheken daalt, het aantal aanbieders in de afgelopen jaren is gestegen. In Nederland zien we ook nog steeds nieuwe toetreders. De vraag is of zij net als in de UK gaan vechten om een klein deel van de taart of dat ze in staat blijken om marktaandeel af snoepen van de grote drie.

Distributie

BTL heeft in het VK al een lange weg afgelegd sinds de start in 1996. Op dit moment is de uitstaande BTL-schuld circa 247 miljard pond (ter vergelijking: de totale Nederlandse uitstaande hypotheekschuld is 719 miljard euro). Een aantal belangrijke kenmerken van BTL in het VK:

  • gemiddeld 155.000 pond hypotheek

  • meestal aflossingsvrij

  • met een 2 of 5 jaar rentevast periode

  • tot circa 75% LTV

  • intermediair als belangrijkste verkoopkanaal

  • 45% van de verhuurders heeft één pand, 38% twee tot vier panden, 17% heeft 5 of meer panden.

  • maar deze 17% beheert wel circa 48% van alle gehuurde objecten.

  • opvallend is dat de markt vanuit de aanbiederskant aan het verschuiven is naar meer gespecialiseerde hypotheekverstrekkers.

Buy-To-Let-markt

Door de explosieve groei ziet de Engelse overheid en de toezichthouder de BTL-markt als een sector met een hoger risico. Of dat klopt, daar kun je over discussiëren. Voor het eerste kwartaal 2019 is het percentage klanten met een achterstand groter dan 90 dagen voor reguliere woninghypotheken circa 0,8%, terwijl dit voor BTL maar 0,4% was. Om de explosieve groei van BTL toch in te perken heeft de Engelse overheid diverse maatregelen genomen:

  • 3% extra ‘stamp duty’ (belastingheffing) op BTL aankopen

  • lagere belastingvoordelen op rentebetalingen voor BTL panden vanuit privé

  • introductie van minimale acceptatie regels die meer focussen op betaalbaarheid.

Op Prinsjesdag werd duidelijk dat er ook in Nederland een aantal veranderingen in de lucht hangen die speculatie moeten ontmoedigen, waaronder een ‘noodknop middenhuur’, een hogere overdrachtsbelasting voor BTL-aankopen, een aanpassing van de vermogensrendementsheffing en de invoering van een ‘zelfbewoningsplicht’.

Maatregelen

Tijdens de studiereis werd ons ook een aantal voorspellingen meegegeven voor de Engelse markt:

  • De vraag naar huurwoningen zal blijven groeien

  • Recente aanpassingen door de overheid beperkt de groei van het aanbod

  • Huren stijgen naar verwachting sneller dan woning prijzen. Het rendement zal verbeteren

  • De nieuwe acceptatieregels met focus op betaalbaarheid geven een goede borging bij een eventuele toekomstige economische neergang

  • De markt zal steeds minder vaak amateur ‘landlords’ krijgen en steeds meer professionele beleggers

  • ‘High street banks’ (de systeembanken in het VK) zullen marktaandeel verliezen aan meer gespecialiseerde hypotheekverstrekkers.

Meer specialisatie

Net als in Nederland is er in het VK sprake van vergrijzing waardoor daar het Later Life Lending steeds populairder wordt. In 2016 was circa 18% van de bevolking 65+. In 2036 zal dit oplopen naar 24% en dit is merkbaar in de groei van de Later Life Lending-markt. In 2012 werd er voor circa 1 miljard pond aan hypotheken uitgegeven, in 2019 was dit al 4,4 miljard  pond en verwacht wordt dat in 2022 circa 10 miljard pond wordt verstrekt. In totaal is de markt in 2019, 77 miljard pond en dit zal oplopen naar 150 miljard pond in 2029.

Omdat de markt in het VK al iets volwassener is dan hier, is er ook meer zicht op de bestedingen van producten binnen Later Life Lending:

  • 60% woning en tuin verbetering

  • 35% schulden af lossen (zoals creditcards en andere leningen)

  • 31% vakantie

  • 30% gift aan familie of vrienden

  •  28% bestaande hypotheek af te lossen

  • 11% financiële buffer om maandelijkse rekeningen te betalen.

Wat we van het VK kunnen leren in Later Life Lending, is dat de producten al iets meer geavanceerd c.q. volwassen zijn. Daarnaast geldt in de UK dat je een speciaal certificaat (examen) gedaanmoet hebben om te kunnen adviseren over Later Life Lending. Het is immers een belangrijke financiële keuze voor consumenten en een afwijkend product ten opzichte van een normale hypotheek. Ook moet een klant altijd langs een onafhankelijke derde (notaris) om vast te stellen dat hij heeft begrepen waar hij aan begint. Wellicht een interessante suggestie voor ons Wft-stelsel nu ook in Nederland steeds meer aandacht is voor Later Life Lending en omdat dit echt wezenlijk anders is dan aankoop en herfinanciering?

Later Life Lending

Actualiteiten-vlog

In zijn nieuwste vlog geeft Michel van der Sluis in twee minuten een actuele update over de woning- en hypotheekmarkt. Bekijk hem hier.

Auteur Michel van der Sluis, Directeur Fortrum consultancy