"Je wilt het risico op wanbetaling zoveel als kan uitsluiten"

Afgelopen jaren zijn oplossingen bedacht voor dit soort situaties. Voor ouderen is er bijvoorbeeld de verhuisregeling voor senioren. Als de maandlast van de nieuwe hypotheek lager of even groot is als die van de oude kan de hypotheek worden verstrekt op basis van een werkelijke lastentoets. Voor starters is er de huurexplain. Door jaren huur te betalen toont de starter aan een hogere hypotheeklast te kunnen dragen dan volgens de toetsingsregels is toegestaan. Hiermee is het afgelopen jaar geëxperimenteerd.

Toch biedt dit in de praktijk vaak geen uitkomst, ziet Hollander. Hij werkt ook als financieel adviseur en komt regelmatige lastige situaties tegen. “Veel oplossingen die we bedenken zijn maar gedeeltelijke oplossingen. We zien helaas nog regelmatig dat het stokt. Wet- en regelgeving past net niet, riskafdelingen zijn en blijven terughoudend of adviseurs zoeken naar het goed beargumenteren van een explain uit angst dat het niet goed is vastgelegd in het advies.”

De werkelijke lastentoets is bedoeld voor mensen die tussen wal en schip vallen als er bij het verstrekken van een hypotheek alleen wordt gekeken naar het inkomen. Op basis van de werkelijke lastentoets wordt aangetoond dat de persoon de hoogte van de hypotheek kan dragen. Het is niet bedoeld voor mensen die een hogere hypotheek nodig hebben omdat ze groter willen gaan wonen.

Hollander: “Ik had onlangs een casus van mensen die 178 euro per maand betaalden, daarnaast structureel spaarden en zo een bedrag van vijftigduizend euro hadden opgebouwd. Met de nieuwe hypotheek gaan ze 350 euro betalen. Met een goed onderbouwd dossier met daarin onder anderen een inkomsten- en uitgavenpatroon kon ik aantonen dat deze mensen de hypotheek prima kunnen dragen. Een goed onderbouwd dossier is nodig om bij een geldverstrekker de hypotheek verstrekt te krijgen, de werkelijke lastentoets is niet iets dat geldvertrekkers standaard gebruiken.”

Voor de huurexplain geldt dat er aanvullende eisen worden gesteld. De AFM heeft eerder al aangegeven geen voorstander te zijn van een dergelijke verruiming van de normen, volgens Hollander. “Ondertussen zien we dat de huren blijven stijgen, de rente nog altijd laag is en dat daarmee het grootste deel van de maandlasten voor nieuwe hypotheken bestaat uit maandelijks aflossen. In tegenstelling tot huren bouw je dan vermogen op en krijg je zelfs bij een eventuele prijsdaling niet snel te maken met een restschuld. Ook hier geldt dat de angst om het verkeerd te doen belemmerend is voor daadwerkelijk innovatieve oplossingen voor de duurhuurder. Consumenten blijven zo te veel betalen voor hun huurwoning en kunnen hun financiële positie lastig verbeteren.”

Een van de mogelijke redenen waarom werkgevers werknemers niet thuis willen laten werken, is dat dit ook nieuwe verplichtingen voor de werkgever met zich meebrengt. De werkgever is namelijk verplicht om, op grond van de Arbeidsomstandighedenwet, zorg te dragen voor een gezonde en veilige werkplek. Ook als die werkplek thuis is.

Het is een veelgehoorde opmerking dat de door de coronacrisis in zwaar weer verkerende werkgever niet zit te wachten op extra kosten voor het ‘arboproof’ maken van de thuiswerkplek. Een andere reden waarom werkgevers verzoeken om thuis te werken afwijzen, is dat wordt gevreesd voor productieverlies. Doet de werknemer thuis wel net zo veel als wanneer hij ‘gewoon’ op kantoor werkt of zit de werknemer een deel van de tijd privézaken te doen? Hier gaat het dus om vertrouwen (lees: wantrouwen).

Hollander denkt dat uiteindelijk de enige echte oplossing is dat de toetsingssystematiek wordt aangepast. De huidige methode is verouderd, het is ‘een jas die niet meer past’. Dat geldt niet alleen voor de berekening van het toetsinkomen, maar ook voor de fiscaliteit en de toetsrente.

“Voor een kortlopende rente staat de toetsrente al jaren op 5%. Langlopende rentes zijn daardoor erg populair hoewel korterentetermijnen nog altijd een goede keuze kunnen zijn voor consumenten. De adviseur speelt een belangrijke rol om afgewogen keuzes voor te leggen en door te nemen. Dit gebeurt nu echter vaak niet omdat het dan niet past doordat de toetsrente een effect heeft op de leenmogelijkheden. Je ziet dat alle geldverstrekkers daardoor vooral langlopende rentes verstrekken. We hebben een achterhaald verstrekkingensysteem als het gaat om de fiscaliteit en wetgeving. Ik denk dat het doel moet zijn om hypotheken te bieden die passen bij consumenten. Het doel moet niet zijn om meer geld te verstrekken, maar geld te verstrekken aan iedereen die er echt goed voor is. Je wilt het risico op wanbetaling zoveel als kan uitsluiten.”

Hij wijst erop dat de huidige inkomenstoets een momentopname is. Er kan na verstrekking van de hypotheek altijd iets veranderen waardoor de situatie verandert en daarmee het risico. Denk bijvoorbeeld aan een huizenkoper die een hypotheek heeft gekregen met een vast contract die kort na de aankoop besluit om uit dienst te gaan en te gaan ondernemen.

"Gebruik technologie en data om bij een hypotheekaanvraag te bepalen wie goed is voor zijn geld"

Dennis Hollander Business Line Manager bij Topicus en zelfstandig financieel adviseur