De regels en wetgeving rondom hospitaverhuur in Nederland zijn de laatste decennia meerdere keren aangepast om zowel huurders als verhuurders beter te beschermen en om misbruik te voorkomen. In sommige gemeenten is een vergunning of meldplicht verplicht voor het verhuren van kamers. Dit geldt vooral in grote steden waar de vraag naar woningen hoog is. Verhuurders moeten vaak toestemming aanvragen bij de gemeente voordat ze een kamer kunnen verhuren. Als een woningeigenaar die toestemming krijgt, moet hij ook toestemming aan de hypotheekverstrekker vragen. De overheid heeft regels ingesteld voor het maximum van de huurprijs voor kamers, afhankelijk van de locatie en de grootte van de kamer. Dit moet verhoging van de huur boven een bepaald bedrag voorkomen.
Sinds 2016 zijn er strengere regels voor tijdelijke verhuur van woningen, die ook invloed hebben op hospitaverhuur. Dit betekent dat verhuurders duidelijk moeten aangeven dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst. Gemeenten kunnen ook vragen om aan te tonen dat de verhuurder zelf ook in de woning woont. Bij Florius is dat laatste een vereiste.
Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten ingegaan. Vanaf die tijd mogen – een aantal uitzonderingen daargelaten zoals de hospitaverhuur – alleen vaste huurcontracten worden afgesloten. Zo zijn alle nieuwe huurcontracten die verhuurders vanaf dat moment aangaan voor onbepaalde tijd. Voor onder andere studenten zijn er uitzonderingen op deze wet vastgesteld en bij hospitaverhuur gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kondigde vlak voor het ingaan van de Wet al een wetswijziging aan die de opgeworpen drempels voor hospitaverhuur moet verlagen. Zo moet de hospita het huurcontract eenvoudig kunnen beëindigen bij verkoop of overdracht van de woning. Ook moet in de Wet worden vastgelegd dat hospita’s weer tijdelijke huurcontracten mogen aanbieden. Deze aanpassingen worden naar verwachting eind 2025 in de Wet doorgevoerd. Polman: “Door klanten nu al te informeren over de mogelijkheden van hospitaverhuur kun je hierop voorsorteren.”
De geschiedenis van hospitaverhuur in Nederland gaat terug tot de 19e eeuw. In die tijd huurden studenten vaak een kamer bij een particulier in ruil voor lage kosten en een vorm van verzorging, zoals maaltijden. Dit werd de ‘hospita’ genoemd. Na de Tweede Wereldoorlog nam de hospitaverhuur door woningnood en de groei van het aantal studenten snel toe. Naast studenten was hospitaverhuur in de jaren ’60 en ´70 ook populair onder arbeiders die van buiten de stad kwamen, alleenstaanden en jonge stellen. Het bood hen een betaalbare woonoplossing, vaak dicht bij werk of studie, en zorgde voor een informele en soms sociale woonsituatie in woningen van particulieren. In de loop der tijd zijn de regels die gemeenten hanteren en wetgeving vanuit de overheid rondom hospitaverhuur strenger geworden, maar het blijft met name in de grote steden een belangrijke woonvorm.
Karin Polman, directeur Florius: “Bij hospitaverhuur wordt vaak als eerste gedacht aan studenten. Een overspannen woningmarkt maakt de doelgroep echter een stuk breder en daarmee ook interessanter voor een grotere groep woningbezitters. Denk aan expats en mensen die na een scheiding tijdelijk woonruimte zoeken. Hospitaverhuur kan ook eenzaamheid tegengaan bij de verhuurder. Adviseurs kennen hun klanten en weten voor wie dit mogelijk interessant kan zijn. Het zou mooi zijn als zij dit onderwerp bij die klanten onder de aandacht brengen. Het marktpotentieel is op dit moment groot, maar de bekendheid met hospitaverhuur is klein. Ongeveer een kwart van de Nederlanders met een huis (huur of koop) heeft er nog nooit van gehoord, blijkt uit het Publieksonderzoek hospitaverhuur van het ministerie van BZK. Respondenten die hospitaverhuur overwegen zijn vooral op zoek naar financiële (18%), juridische (18%) en contractuele (13%) informatie over hospitverhuur.”
Uit dit publieksonderzoek komt ook naar voren dat 3% van de Nederlanders op dit moment een kamer verhuurt en 7% heeft dit in het verleden gedaan. Een derde van alle Nederlanders beschikt over een huis met geschikte ruimte en daarvan overweegt 8% om hospitaverhuurder te worden. Van de respondenten is 54% echter niet op de hoogte of kamerverhuur contractueel mag. Met name onder woningeigenaren is het onbekend of het verhuren van een kamer mag (68%). De houding ten opzichte van hospitaverhuur is verdeeld; 29% is (zeer) positief, 36% is neutraal en 29% is (zeer) negatief. Inwoners uit Groningen, Utrecht, Enschede en Amsterdam overwegen hospitaverhuur vaker, inwoners uit Rotterdam overwegen het vaker niet.
Of hypotheekverstrekkers hospitaverhuur toestaan, hangt af van de specifieke voorwaarden van de hypotheekovereenkomst. Over het algemeen zijn hypotheekverstrekkers terughoudend als het gaat om het verhuren van (een deel van) een woning, omdat dit invloed kan hebben op de risico’s van de lening. Florius staat hospitaverhuur toe onder bepaalde voorwaarden en stelt dat de adviseur potentiële verhuurders wegwijs kan maken in wat wel en niet kan. De huiseigenaar moet hiervoor wel altijd op voorhand toestemming vragen en dient zelf ook in de woning te wonen. De huiseigenaar deelt voorzieningen met de huurder, zoals keuken, toilet en badkamer. Deze oplossing van Florius is voor zowel hospitaverhuur als andere vormen van gedeeltelijke woningverhuur mogelijk. Het verhuurde gedeelte van de woning mag maximaal 1/3 van de woonoppervlakte zijn. Heeft de huiseigenaar een hypotheek met NHG, dan is gedeeltelijke verhuur niet toegestaan. Verder is ook de hoogte van de uitstaande schuld van belang.
Het is niet de eerste keer dat Florius een sociale nichemarkt omarmt waarvan je weet dat de volumes niet heel erg groot zijn. Zo begon de geldverstrekker in 2022 met het financieren van kangoeroe- en mantelzorgwoningen. Florius liep vaker voorop in maatschappelijke relevantie. Zo maakte Florius het verzilveren van overwaarde mogelijk met de Verzilver Hypotheek en introduceerde de hypotheekverstrekker als eerste een (zeer succesvol geworden) verduurzaamhypotheek.
“Bij Florius willen we wonen mogelijk maken”, zegt Polman hierover. “Er is meer dan alleen een rendementsdoelstelling. Je moet als grote speler ook je verantwoordelijkheid durven nemen om een bijdrage te leveren aan een toegankelijke woningmarkt voor iedereen, ook als die maatschappelijke bijdrage niet altijd uit kan. Florius is ontstaan vanuit het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Inspelend op het grote naoorlogse woningtekort, wilde die onderneming mensen met een smalle beurs aan een eigen huis helpen. Dat zit bijna 80 jaar later nog steeds verankerd in het DNA van Florius en daarvoor oogsten we iedere dag waardering van onze klanten en businesspartners”.
“Wonen mogelijk maken zit in het DNA van Florius”
Hospitaverhuur biedt een flexibele, betaalbare oplossing voor de woningnood, niet alleen voor studenten, maar ook voor andere groepen, zoals alleenstaande starters, expats en pas gescheiden mensen. Door een kamer in een bestaande woning te huren, kunnen huurders sneller toegang krijgen tot woonruimte zonder de hoge kosten van een volledige woning. Voor verhuurders biedt het een extra inkomen zonder ingrijpende verbouwingen. Bovendien draagt hospitaverhuur bij aan het efficiënter benutten van de bestaande woningvoorraad. Het is een tijdelijke oplossing die snel kan inspelen op de veranderende vraag naar woningen in steden met beperkte ruimte en veel vraag naar betaalbare huisvesting.
Ondanks de vele positieve eigenschappen van hospitaverhuur, zijn er ook een paar aandachtspunten. Zo kan hospitaverhuur leiden tot privacyproblemen voor zowel de verhuurder als de huurder. Er kunnen conflicten ontstaan over gedeelde ruimtes en leefstijlen. Voor de opstalverzekering is mogelijk een aanpassing nodig. En er moeten afspraken gemaakt worden over het betalen van de energiekosten. Daarnaast is het vaak een tijdelijke oplossing, wat onzekerheid creëert voor huurders. Door potentiële verhuurders niet alleen te wijzen op de risico’s en aandachtspunten, maar juist ook op de mogelijkheden van hospitaverhuur, dragen adviseurs volgens Florius bij aan de groei van het aantal beschikbare kamers en daarmee aan de toegankelijkheid van de woningmarkt.
Hospitaverhuur wordt weer interessanter door het woningtekort. Daar liggen een aantal factoren aan ten grondslag, waarvan de woningnood en stijgende huurprijzen de belangrijkste zijn. Het ietwat stoffige imago van de hospita verdwijnt naar de achtergrond en hospitaverhuur wordt weer breder geaccepteerd als een legitieme vorm van tijdelijke huisvesting. Veel hypotheekverstrekkers verbieden echter hospitaverhuur, maar Florius doet dat niet.
Florius laat vaker sociale kant zien
De comeback van de hospita
De geschiedenis van hospitaverhuur in Nederland gaat terug tot de 19e eeuw. In die tijd huurden studenten vaak een kamer bij een particulier in ruil voor lage kosten en een vorm van verzorging, zoals maaltijden. Dit werd de ‘hospita’ genoemd. Na de Tweede Wereldoorlog nam de hospitaverhuur door woningnood en de groei van het aantal studenten snel toe. Naast studenten was hospitaverhuur in de jaren ’60 en ´70 ook populair onder arbeiders die van buiten de stad kwamen, alleenstaanden en jonge stellen. Het bood hen een betaalbare woonoplossing, vaak dicht bij werk of studie, en zorgde voor een informele en soms sociale woonsituatie in woningen van particulieren. In de loop der tijd zijn de regels die gemeenten hanteren en wetgeving vanuit de overheid rondom hospitaverhuur strenger geworden, maar het blijft met name in de grote steden een belangrijke woonvorm.
De regels en wetgeving rondom hospitaverhuur in Nederland zijn de laatste decennia meerdere keren aangepast om zowel huurders als verhuurders beter te beschermen en om misbruik te voorkomen. In sommige gemeenten is een vergunning of meldplicht verplicht voor het verhuren van kamers. Dit geldt vooral in grote steden waar de vraag naar woningen hoog is. Verhuurders moeten vaak toestemming aanvragen bij de gemeente voordat ze een kamer kunnen verhuren. Als een woningeigenaar die toestemming krijgt, moet hij ook toestemming aan de hypotheekverstrekker vragen. De overheid heeft regels ingesteld voor het maximum van de huurprijs voor kamers, afhankelijk van de locatie en de grootte van de kamer. Dit moet verhoging van de huur boven een bepaald bedrag voorkomen.
Sinds 2016 zijn er strengere regels voor tijdelijke verhuur van woningen, die ook invloed hebben op hospitaverhuur. Dit betekent dat verhuurders duidelijk moeten aangeven dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst. Gemeenten kunnen ook vragen om aan te tonen dat de verhuurder zelf ook in de woning woont. Bij Florius is dat laatste een vereiste.
Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten ingegaan. Vanaf die tijd mogen – een aantal uitzonderingen daargelaten zoals de hospitaverhuur – alleen vaste huurcontracten worden afgesloten. Zo zijn alle nieuwe huurcontracten die verhuurders vanaf dat moment aangaan voor onbepaalde tijd. Voor onder andere studenten zijn er uitzonderingen op deze wet vastgesteld en bij hospitaverhuur gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kondigde vlak voor het ingaan van de Wet al een wetswijziging aan die de opgeworpen drempels voor hospitaverhuur moet verlagen. Zo moet de hospita het huurcontract eenvoudig kunnen beëindigen bij verkoop of overdracht van de woning. Ook moet in de Wet worden vastgelegd dat hospita’s weer tijdelijke huurcontracten mogen aanbieden. Deze aanpassingen worden naar verwachting eind 2025 in de Wet doorgevoerd. Polman: “Door klanten nu al te informeren over de mogelijkheden van hospitaverhuur kun je hierop voorsorteren.”
Of hypotheekverstrekkers hospitaverhuur toestaan, hangt af van de specifieke voorwaarden van de hypotheekovereenkomst. Over het algemeen zijn hypotheekverstrekkers terughoudend als het gaat om het verhuren van (een deel van) een woning, omdat dit invloed kan hebben op de risico’s van de lening. Florius staat hospitaverhuur toe onder bepaalde voorwaarden en stelt dat de adviseur potentiële verhuurders wegwijs kan maken in wat wel en niet kan. De huiseigenaar moet hiervoor wel altijd op voorhand toestemming vragen en dient zelf ook in de woning te wonen. De huiseigenaar deelt voorzieningen met de huurder, zoals keuken, toilet en badkamer. Deze oplossing van Florius is voor zowel hospitaverhuur als andere vormen van gedeeltelijke woningverhuur mogelijk. Het verhuurde gedeelte van de woning mag maximaal 1/3 van de woonoppervlakte zijn. Heeft de huiseigenaar een hypotheek met NHG, dan is gedeeltelijke verhuur niet toegestaan. Verder is ook de hoogte van de uitstaande schuld van belang.
Het is niet de eerste keer dat Florius een sociale nichemarkt omarmt waarvan je weet dat de volumes niet heel erg groot zijn. Zo begon de geldverstrekker in 2022 met het financieren van kangoeroe- en mantelzorgwoningen. Florius liep vaker voorop in maatschappelijke relevantie. Zo maakte Florius het verzilveren van overwaarde mogelijk met de Verzilver Hypotheek en introduceerde de hypotheekverstrekker als eerste een (zeer succesvol geworden) verduurzaamhypotheek.
“Bij Florius willen we wonen mogelijk maken”, zegt Polman hierover. “Er is meer dan alleen een rendementsdoelstelling. Je moet als grote speler ook je verantwoordelijkheid durven nemen om een bijdrage te leveren aan een toegankelijke woningmarkt voor iedereen, ook als die maatschappelijke bijdrage niet altijd uit kan. Florius is ontstaan vanuit het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Inspelend op het grote naoorlogse woningtekort, wilde die onderneming mensen met een smalle beurs aan een eigen huis helpen. Dat zit bijna 80 jaar later nog steeds verankerd in het DNA van Florius en daarvoor oogsten we iedere dag waardering van onze klanten en businesspartners”.
“Wonen mogelijk maken zit in het DNA van Florius”
Karin Polman, directeur Florius: “Bij hospitaverhuur wordt vaak als eerste gedacht aan studenten. Een overspannen woningmarkt maakt de doelgroep echter een stuk breder en daarmee ook interessanter voor een grotere groep woningbezitters. Denk aan expats en mensen die na een scheiding tijdelijk woonruimte zoeken. Hospitaverhuur kan ook eenzaamheid tegengaan bij de verhuurder. Adviseurs kennen hun klanten en weten voor wie dit mogelijk interessant kan zijn. Het zou mooi zijn als zij dit onderwerp bij die klanten onder de aandacht brengen. Het marktpotentieel is op dit moment groot, maar de bekendheid met hospitaverhuur is klein. Ongeveer een kwart van de Nederlanders met een huis (huur of koop) heeft er nog nooit van gehoord, blijkt uit het Publieksonderzoek hospitaverhuur van het ministerie van BZK. Respondenten die hospitaverhuur overwegen zijn vooral op zoek naar financiële (18%), juridische (18%) en contractuele (13%) informatie over hospitverhuur.”
Uit dit publieksonderzoek komt ook naar voren dat 3% van de Nederlanders op dit moment een kamer verhuurt en 7% heeft dit in het verleden gedaan. Een derde van alle Nederlanders beschikt over een huis met geschikte ruimte en daarvan overweegt 8% om hospitaverhuurder te worden. Van de respondenten is 54% echter niet op de hoogte of kamerverhuur contractueel mag. Met name onder woningeigenaren is het onbekend of het verhuren van een kamer mag (68%). De houding ten opzichte van hospitaverhuur is verdeeld; 29% is (zeer) positief, 36% is neutraal en 29% is (zeer) negatief. Inwoners uit Groningen, Utrecht, Enschede en Amsterdam overwegen hospitaverhuur vaker, inwoners uit Rotterdam overwegen het vaker niet.
Hospitaverhuur biedt een flexibele, betaalbare oplossing voor de woningnood, niet alleen voor studenten, maar ook voor andere groepen, zoals alleenstaande starters, expats en pas gescheiden mensen. Door een kamer in een bestaande woning te huren, kunnen huurders sneller toegang krijgen tot woonruimte zonder de hoge kosten van een volledige woning. Voor verhuurders biedt het een extra inkomen zonder ingrijpende verbouwingen. Bovendien draagt hospitaverhuur bij aan het efficiënter benutten van de bestaande woningvoorraad. Het is een tijdelijke oplossing die snel kan inspelen op de veranderende vraag naar woningen in steden met beperkte ruimte en veel vraag naar betaalbare huisvesting.
Ondanks de vele positieve eigenschappen van hospitaverhuur, zijn er ook een paar aandachtspunten. Zo kan hospitaverhuur leiden tot privacyproblemen voor zowel de verhuurder als de huurder. Er kunnen conflicten ontstaan over gedeelde ruimtes en leefstijlen. Voor de opstalverzekering is mogelijk een aanpassing nodig. En er moeten afspraken gemaakt worden over het betalen van de energiekosten. Daarnaast is het vaak een tijdelijke oplossing, wat onzekerheid creëert voor huurders. Door potentiële verhuurders niet alleen te wijzen op de risico’s en aandachtspunten, maar juist ook op de mogelijkheden van hospitaverhuur, dragen adviseurs volgens Florius bij aan de groei van het aantal beschikbare kamers en daarmee aan de toegankelijkheid van de woningmarkt.
Hospitaverhuur wordt weer interessanter door het woningtekort. Daar liggen een aantal factoren aan ten grondslag, waarvan de woningnood en stijgende huurprijzen de belangrijkste zijn. Het ietwat stoffige imago van de hospita verdwijnt naar de achtergrond en hospitaverhuur wordt weer breder geaccepteerd als een legitieme vorm van tijdelijke huisvesting. Veel hypotheekverstrekkers verbieden echter hospitaverhuur, maar Florius doet dat niet.
Florius laat vaker sociale kant zien
De comeback van de hospita