Christian Dijkhof (voorzitter van de OvFD) en Georgette Lageman (Manager Expertise Centrum Wonen bij BLG Wonen) schreven vanuit maatschappelijk perspectief het tweede rapport, ‘als aanvulling’ op het eerste rapport. Lageman: “De woningmarkt is niet alleen maar economisch, maar heeft ook een menselijke kant. Die kant zul je altijd mee moeten nemen. Het dichten van de financieringskraam puur en alleen om het systeem beter werkbaar te krijgen gaat wel erg ver.”

Bokeloh is overigens van mening dat de menselijke maat voortdurend in zijn rapport is betrokken. “De maatregelen die we treffen zijn erop gericht om meer woningbouw te stimuleren. Uiteindelijk faciliteren we mensen daarmee. Bovendien hebben we gekeken welke invloed onze maatregelen hebben op bijvoorbeeld kopers en starters.”

Dijkhof vindt dat de visie in het economische rapport te veel ligt op de lange termijn. “Met die blik duurt het wel tien tot twintig jaar voordat vraag en aanbod elkaar hebben gevonden. Maar in de tussentijd zijn er ook mensen die ergens moeten wonen. De politiek heeft de plicht om op korte termijn consumenten te helpen met onconventionele maatregelen.”

Groot waarschuwt ervoor om de blik te veel op de korte termijn te laten steken. “We hebben te maken met een woningtekort en dat los je niet van de ene op de andere dag op. Bovendien kunnen we op de korte termijn niet alle doelgroepen tegelijk helpen. Een voorstel om starters meer te laten lenen is misschien snel geregeld, maar zorgt niet voor meer woningen. Daarmee verplaats je de pijn alleen maar.”

Eén voordeel: de wooncrisis zie je nog niet terug in de hypotheekmarkt. Het aantal hypotheekaanvragen blijft voorlopig nog lekker doorlopen, zo blijkt uit de laatste cijfers over het derde kwartaal. Er zijn wel wijzigingen. Boelhouwer: “We zien veel meer starters die gebruikmaken van de iets ontspannende woningmarkt, terwijl het aantal oversluiters flink is afgenomen. Het aantal hypotheken voor verbouwingen neemt juist weer meer toe. Ook als je naar het aantal verkochte bestaande woningen kijk, is er zeker nog geen sprake van een crisis. Er is zeker geen sprake van een kopersstaking.” 

De verwachtingen zijn dat we pas in 2035 op een acceptabel niveau komen met het woningtekort, maar dat is alleen als we de doelstelling van 100.000 gebouwde woningen per jaar kunnen halen. Boelhouwer: “En het is helaas zeer onwaarschijnlijk dat dit gaat gebeuren.”

De échte afsluiter van de dag moest echter nog volgen, met de traditionele netwerkborrel op de beursvloer. Dankzij de door Florius gesponsorde borrel kon er flink worden nagepraat over alweer een succesvolle editie van HypoVak.

Onze nationale brompot Maarten van Rossem heeft overal een mening over, dus ook over de hypotheekmarkt. Van Rossem moest zijn live optreden op HypoVak helaas afzeggen, maar verscheen uiteindelijk toch op een beeldscherm boven het plenaire podium met een videoboodschap voor de hypotheekprofessional. Uiteraard wist de historicus haarfijn de schuldige aan te wijzen voor de huidige woningcrisis in Nederland. “De overheid is grondwettelijk verplicht om voor alle Nederlanders een veilige woning beschikbaar te maken. Diezelfde overheid kan dat in de verste verte niet waarmaken, en heeft er ook nog eens weinig urgentie mee. Ik heb nooit begrepen dat nog niemand de staat hierover heeft aangeklaagd, net zoals Urgenda deed rondom het klimaat.” Maar het is niet voor iedereen crisis. De babyboomers, waaronder ook Van Rossem zelf, zijn vaak slapend rijk geworden doordat ze hun huis in de jaren ’70 hebben gekocht. “Intussen is hun woning een gigantische spaarpot geworden, en alle winst die je maakt op je woning is belastingvrij. Dat is toch iets wat de inkomensongelijkheid in Nederland flink stimuleert.”

Uiteraard heeft Van Rossem ook advies voor de hypotheekadviseur. “Advies moet zo helder mogelijk zijn, ook voor mensen die geen verstand van hypotheken hebben. Bied ook alternatieven aan. En: zorg ervoor dat mensen niet hoeven te wachten.”

En het belangrijkste advies van Van Rossem (met een kwinkslag): “Adviseer je klanten om niet te gaan scheiden. Dat levert alleen maar een hoop ellende op en je wordt er financieel niet gelukkig van.”

Een aantal weken na Prinsjesdag was ook de plenaire sessie van Rob Timmermans (Impact Opleiding & Training) een nuttige toevoeging aan het programma. In vogelvlucht besprak hij de voor de adviespraktijk belangrijkste wijzigingen uit de Miljoenennota.

Timmermans: “Kortgezegd wil het kabinet meer gelijkheid tussen inkomens en wonen meer bereikbaar maken. Voor steeds minder mensen wordt de woning betaalbaar, de recordinflatie werkt daar niet aan mee. Het kabinet heeft 1,8 miljard euro uitgetrokken voor een koopkrachtreparatie.”

De belangrijkste wijzigingen voor de hypotheekadviseur zijn:

• Afbouw renteaftrek naar lage tarief (36,93%)
• Verhoging minimumloon (10%) en gekoppelde uitkeringen
• Afbouw zelfstandigenaftrek
• Wijzigingen box 2 (Vpb en dubbel tarief dividendbelasting)
• Overbruggingswet box 3 (2023 t/m 2025)
• Prijsplafond gas en elektriciteit en compensatie
• Noodmaatregelen MKB
• Afschaffing schenkingsvrijstelling eigen woning
• Verhoging grens vrijstelling OVB
• Afschaffing IACK per 2025
• Koopkrachtmaatregelen voor lagere inkomens
• Wijziging tarief overdrachtsbelasting ‘niet-eigen woning’
• BTW-vrijstelling zonnepanelen
• Afschaffing middelingsregeling
• Leegwaarderatio wordt niet afgeschaft.

“Hou als adviseur rekening met al deze wijzigingen”, sloot Timmermans af. Overigens zijn de thema’s verduurzaming en het toekomstbestendig maken van wonen voor senioren voor de komende jaren belangrijk, voegde hij toe.

We proberen met z’n allen de huidige en toekomstige woning- en hypotheekmarkt te begrijpen en te voorspellen. Dat is lang niet altijd mogelijk. Is het magie? Dat gaat misschien wat te ver, maar tijdens Magic HypoVak werd de toeschouwers duidelijk gemaakt dat niet alles is wat het lijkt. Nederlands jeugdkampioen en jongste illusionist Nigel Otermans (bekend van zijn optredens tijdens de talkshow HLF8) sloot het plenaire programma van HypoVak indrukwekkend af met een groot aantal illusies.

Ook trendwatcher Adjiedj Bakas maakte kort zijn opwachting op het hoofdpodium. Hij zette een aantal woontrends rond ouderen uiteen. Al jaren praten we over de toekomstige vergrijzing in de samenleving. “Maar de toekomst is nu”, aldus Bakas. “Steeds meer ouderen gaan in stilte met pensioen.” Senioren zijn dus een doelgroep waar rekening mee gehouden moet worden. Volgens de trendwatcher trekt de overheid zich steeds meer terug uit de zorg. “Dit betekent dat we vaker zelf voor onze zieken en ouderen moeten gaan zorgen. Maar ook robotica en domotica kunnen ons deze taak uit handen nemen.” Wat betekent dit voor de hypotheekadviseur? Bakas: “Denk nu alvast na over de financiering van intelligente huizen met domotica erin verwerkt. Ook mijn eigen huis heeft bijvoorbeeld trapliften, die de volgende bewoner weer kan gebruiken.” Een andere woontrend die Bakas ziet: we gaan weer samenwonen met z’n allen. “Mensen zoeken gezelligheid; het liefst met hun geliefden in de buurt.”

Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen aan de TU Delft, nam het publiek mee in de trends en ontwikkelingen van de huidige en toekomstige woningmarkt. “De huidige huizenmarkt valt het beste te omschrijven als een perfect storm”, kenmerkt Boelhouwer. Een aantal invloedrijke zaken komt hierbij samen. “Allereerst is er sprake van een economische tegenwind, veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne, sterk stijgende energieprijzen, oplopende inflatie en oplopende kapitaal- en hypotheekrentes. Je zou verwachten dat de overheid hier middels anticyclisch beleid tegen zou gaan optreden. Maar helaas, ondanks alle mooie doelstellingen van ministeries gebeurt dit niet.”

Een probleem is dat de doelstellingen van de overheid niet worden ondersteund door voldoende financiële middelen. Het ministerie zelf berekende dat er 35 miljard euro nodig is om alle woonprojecten te kunnen realiseren, maar alleen al de gemeente Amsterdam vraagt hiervoor 10 miljard euro.

Boelhouwer: “De doelstelling voor het bouwen van tweederde goedkope en betaalbare nieuwbouwwoningen is hartstikke mooi, maar als je de financiën daarvoor niet beschikbaar stelt kunnen gemeentes en projectontwikkelaars dit gewoon niet uitvoeren. De woningproductie neemt al twee jaar lang af en tijdens het eerste halfjaar is ook het aantal bouwvergunningen met 18% afgenomen. In plaats van het adagium ‘bouwen, bouwen, bouwen’ wordt het ‘minder bouwen’.”

Het is geen verrassing dat we daardoor met een inmiddels historisch hoog woningtekort te maken hebben. Tegelijkertijd blijft de bevolkingsgroei toenemen. Boelhouwer: “Die groei komt eigenlijk vooral voort uit buitenlandse arbeidsmigratie. Overigens zie je sinds vier jaar de trend dat de buitenlandse arbeidsmigrant zich vooral in de Randstad vestigen, terwijl de Nederlander daar juist vaker weg trekt. Dat heeft vooral te maken met de woningprijzen, maar ook met het feit dat mensen steeds vaker zijn gaan thuiswerken.”

Dat de Nederlandse woningmarkt toe is aan een grondige renovatie, daar is iedereen het wel over eens. De markt is voor lang niet iedereen toegankelijk genoeg. Maar hoe moeten de oplossingen geïmplementeerd worden? Het plenaire ochtendgedeelte werd afgesloten met een debat tussen twee schijnbaar verschillende denkwijzen: de korte termijn versus de lange termijn. Twee auteurs van het rapport ‘Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt’ gingen het gesprek aan met twee auteurs van het rapport ‘Maatschappelijk perspectief op een toegankelijke woningmarkt’. 

Zowel Philip Bokeloh (econoom bij het economisch bureau van ABN Amro) als Stefan Groot (senior-huizenmarkteconoom bij RaboResearch) zijn auteur van het eerst genoemde rapport, dat afgelopen juni werd gepresenteerd. Volgens dit rapport is voor een structurele oplossing op de woningmarkt een langetermijnblik nodig, met oog voor de samenhang van de knelpunten op de woningmarkt. Bokeloh: “De woningmarkt is als een olietanker. Het is noodzakelijk om een stip op de horizon te zetten, zodat je langzaam kunt bijsturen.”

Voorgesteld wordt een pakket met maatregelen die betrekking hebben op het belastingstelsel, de nieuwbouwontwikkeling, woningfinanciering en de huursector. Groot: “Alleen een grondige renovatie van het woonbeleid, waarbij al deze complexe zaken in samenhang op de schop moeten, kan leiden tot een structurele oplossing.”

Behoefte aan visie is er genoeg, zeker in deze tijden van crisis: corona, inflatie, oorlog én een woningcrisis. Terug naar het oude ‘business as usual’ gaan we niet meer. Daarom was futurist Tony Bosma uitgenodigd om zijn visie te geven op het nieuwe ‘business as unusual’. Eén ding is duidelijk: verandering is noodzakelijk in onze maatschappij. Maar gelukkig blijft de hypotheekadviseur daarin relevant. Dat er een grens zit aan economische groei voor ons milieu, is al lang duidelijk, stelt Bosma. “Dat is al voorspeld in 1972 tijdens de Club van Rome. We moeten met z’n allen zorgen voor een duurzame maatschappij. Daarnaast leven we in een wereld van permanente crisis: een crisocratie. Deze crises zijn niet op te lossen met een zak geld, maar met keiharde besluiten die ons allemaal raken. Onze huidige leefstijl is niet houdbaar. Dat zorgt voor veel maatschappelijke onrust.” 

Bosma: “Verandering is moeilijk. Vooral na je 35^e jaar wordt verandering moeilijker geaccepteerd. Gedragsverandering is altijd onderbelicht gebleven in klimaatverandering en verduurzaming. Het probleem is: we denken wel duurzaam, maar doen vaak het tegenovergestelde. Mensen met zonnepanelen nemen juist vaker het vliegtuig. Maar bedenk: het pad tot succes is om open te staan voor het andere en niet dicht te slaan voor het bestaande.”

Het goede nieuws: consumenten hebben behoefte aan guidance in deze wereld van toenemende digitalisering en fake nieuws. “Zorg ervoor dat de (toekomstige) woningbezitter weerbaar wordt in een toenemend onzekere wereld.” Het bevorderen duurzaam gedrag is daar een onderdeel van. Veel huizenbezitters (86%) willen wel meer doen aan duurzaamheid maar weten niet hoe. “Duurzaamheid is nog geen standaardgespreksonderwerp in het hypotheekadviesgesprek, maar dat zou het zeker moeten zijn”, aldus Bosma.