Zonder eigen middelen weinig kans
Uit het HDN-jaaroverzicht 2021 blijkt dat het afgelopen jaar met name zwaar is geweest voor hypotheekaanvragers die een woning willen kopen in de betaalbare segmenten of willen kopen met gebruik van de NHG. HDN registreerde ongeveer een kwart minder aanvragen in de groep Jonge Starter. Het aantal aanvragen van de Doorstromer NHG halveerde zelfs van ongeveer 29.000 in 2020 naar iets meer dan 14.000 het afgelopen jaar.
In 2021 is er een aanzienlijke stijging van het percentage starters dat 50.000 euro eigen geld meebracht (een stijging van 8% naar 29% van de starters). Dit komt volgens HDN waarschijnlijk door de oververhitte woningmarkt, waarbij extra eigen middelen noodzakelijk zijn om competitief te blijven ten opzichte van huizenbezitters die de overwaarde van de huidige woning in kunnen zetten. Ook kan de stijging volgens HDN zijn versterkt door ouders die hun kinderen financieel helpen, zeker nadat er berichten verschenen over een mogelijke afschaffing van de jubelton. Wanneer de jubelton daadwerkelijk wordt afschaft, is nog niet bekend.
Hypotheekmarkt 2021 in cijfers
De inkt waarmee een record werd opgeschreven was nog niet droog of het volgende record diende zich alweer aan. In positieve als in negatieve zin. Dat 2021 opnieuw als een bijzonder hypotheekjaar de boeken ingaat blijkt wel uit de jaaroverzichten die worden gepubliceerd.
Het totaal aantal gepasseerde particuliere hypotheken in 2021 komt uit op 479.007 met een volume van 118,7 miljard euro. Hiervan was 81,4 miljard euro bestemd voor de aankoop van een woning en 37,3 miljard betrof de niet-kopersmarkt. Dit blijkt uit cijfers van HDN over de particuliere hypotheekmarkt.
HDN registreert ongeveer 85% van alle gepasseerde hypotheken. Deze gegevens worden sinds 2020 aangevuld, waardoor een zo goed als compleet beeld van de hypotheekmarkt beschikbaar is. Het gaat hierbij om hypotheken die bij de notaris zijn gepasseerd of nieuw opgenomen geld binnen de bestaande hypothecaire inschrijving.
Het totale volume over 2021 (in opgenomen geld en exclusief overbruggingen) is een flinke stijging van 14% ten opzichte van 2020, toen het volume nog 104 miljard euro bedroeg (met 435.285 passeringen). De verhouding aankoop woning (81,4 mld euro) en niet-kopersmarkt (37,3 mld euro) heeft vorig jaar een flinke draai gemaakt. In 2020 was het volume van de koopmarkt nog 74 miljard euro, dat is 10% minder dan afgelopen jaar, terwijl het aantal hypotheken voor kopers gelijk bleef met 245.000 passeringen.
Gemiddelde hypotheekbedrag
Uit de HDN-data maken we verder op dat een koper in 2021 gemiddeld 332.000 euro leende en een niet-koper 160.000 euro. In 2020 was dit nog 302.000 euro om 158.000 euro. Het aantal kopers van een nieuwbouwwoning is in het afgelopen jaar met 2.000 woningen licht gestegen naar bijna 40.000 woningen. Het volume steeg bij die groep van 13,7 miljard euro naar 14,8 miljard euro.
Het passeervolume van de maand december steeg naar een recordhoogte van 12,5 miljard euro. Dit heeft volgens HDN vermoedelijk te maken met de renteverhogingen die eind oktober werden doorgevoerd.
Niet-kopermarkt wint terrein
Voor de aanschaf van een woning werden vorig jaar sec via het HDN-platform 265.463 hypotheekaanvragen ingediend: een daling van 12,6% ten opzichte van 2020. Hiermee is voor het eerst sinds HDN deze data over de hypotheekmarkt bijhoudt, de niet-kopersmarkt groter dan de kopersmarkt.
Alles bij elkaar opgeteld registreerde HDN in 2021 niet eerder zoveel hypotheekaanvragen: 562.655, een stijging van 5,1% ten opzichte van 2020. Dit wordt veroorzaakt door de enorme groei van 28,3% in het aantal over- en bijsluitingen (tweede hypotheken) naar 297.192 aanvragen.
Koper in 2013 ziet woningprijs 85% stijgen
Meer aflosvrije hypotheken
De volledig aflossingsvrije hypotheek heeft vorig jaar fors aan populariteit gewonnen, zo blijkt uit het HDN-jaaroverzicht 2021. Het aantal aanvragen met een volledig aflossingsvrije hypotheek is niet alleen verhoudingsgewijs maar ook in absolute zin toegenomen: 22.527 in 2021 tegenover 19.160 het jaar daarvoor. Ook bij oversluitingen en tweede hypotheken wint aflossingsvrij aan populariteit. Van alle hypotheekaanvragen in de niet-kopersmarkt had 65,5% een aflossingsvrij deel en was 24,7% zelfs volledig aflossingsvrij. In 2020 was dit nog respectievelijk 61,9% en 19,3%.
Hypotheekvolume particulier 118,7 miljard euro
Woningprijs naar recordhoogte
In juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen een dieptepunt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. Vergeleken met het dal in juni 2013 lagen de prijzen in december 2021 gemiddeld ruim 85% hoger, blijkt uit de meest recente kwartaalcijfers van het CBS en het Kadaster. Bestaande koopwoningen waren in december 20,4% duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging sinds de start van deze statistiek in 1995. Met december is ook het jaarcijfer bekend. In 2021 waren bestaande koopwoningen volgens de prijsindex van het CBS en het Kadaster gemiddeld 15,2% duurder dan in 2020.
Het Kadaster maakte ook bekend dat het over heel vorig jaar 226.087 woningtransacties registreerde. Dat is 4% minder dan in 2020.
Bankgaranties
Het aandeel bankgaranties met een garantiebedrag boven 100.000 euro tikt bij Nationale Waarborg in 2021 bijna de 1% aan. In 2020 kwam dit percentage nog amper in de buurt van de 0,5%. Het gemiddelde garantiebedrag steeg – met uitzondering van september – elke maand. In januari bedroeg het gemiddelde garantiebedrag 38.041 euro, in december was dit opgeklommen naar 45.824 euro. Het gemiddelde garantiebedrag over heel 2021 komt uit op 41.464 euro. Dat is een stijging van 15,5% ten opzichte van het jaar 2020. Ruim 85% van de aanvragers koos er in 2021 voor om de aanvraag bankgarantie digitaal te ondertekenen.
Aan het begin van 2021 was de aankoop van een woonpand met de waarde van 1 miljoen euro of hoger nog een uitzondering, schrijft Nationale Waarborg in het eindejaar bericht. “Door de overspannen huizenmarkt is dit veel meer een onderwerp geworden. Dat dit zo is lezen we in de media en in de diverse vakrapportages, maar wij vinden het ook terug in onze eigen boeken. De stijging van het garantiebedrag boven 100.000 euro is in de afgelopen vijf jaar goed te zien.”
Miljoenenwoningen
Bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) is het toenemende aandeel miljoenenhuizen ook goed zichtbaar in de rapportage over 2021. Jarenlang ging het om slechts 1 tot 1,5% van alle woningverkopen, maar in het 4e kwartaal van 2021 ligt bijna 5% van de transacties boven de miljoen euro. In totaal gaat het volgens de NVM om ruim 1.500 verkopen.
De meeste ‘miljoenenwoningen’ zijn volgens de NVM-rapportage verkocht in Noord-Holland, en dan specifiek in de gemeente Amsterdam. 21% van alle verkochte miljoenenwoningen staan in de hoofdstad. De vier grote steden zijn samen goed voor een derde van alle verkopen boven de 1 miljoen euro. Ook de gemeenten Haarlem, de Gooise Meren, Amstelveen en Bloemendaal zijn goed vertegenwoordigd.
Niet-kopersmarkt haalt kopersmarkt in
Schaarste neemt toe
De cijfers van de NVM zijn gebaseerd op de koopovereenkomsten van door NVM-makelaars verkochte woningen. In geheel 2021 werden via de NVM-makelaars ruim 140.000 woningen verkocht tegen ruim 172.000 woningen in 2020, een afname van 19%.
Aan het eind van het vierde kwartaal 2021 stonden ruim 15.600 woningen te koop, in 2020 waren dat er nog 23.500. Dit is het laagste aantal sinds 1995 toen de NVM de meting van te koop staande woningen startte. De regio Zuidwest-Drenthe noteert met 45% de sterkste daling in het aanbod in een jaar tijd. Op de Veluwe, in het Gooi, de Achterhoek en het noordoosten van Brabant stonden eind december 40% minder woningen te koop. Deze regio’s zijn in trek bij bewoners uit de Randstad.
Nieuwbouw
NVM-makelaars verkochten in 2021 ruim 35.000 nieuwbouwwoningen. Dit is een kleine plus vergeleken met 2020. De gemiddelde prijs van een via de NVM-makelaar verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met bijna 14% toegenomen tot gemiddeld 466.000 euro in het vierde kwartaal 2021. Vorig jaar hebben de NVM-makelaars in totaal 33.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels te koop gezet, een duidelijke daling tegenover bijna 40.000 in 2020. Van alle nieuw aangeboden woningen is ruim 40% een appartement.
Niet-kopersmarkt haalt kopersmarkt in
Zonder eigen middelen weinig kans
Uit het HDN-jaaroverzicht 2021 blijkt dat het afgelopen jaar met name zwaar is geweest voor hypotheekaanvragers die een woning willen kopen in de betaalbare segmenten of willen kopen met gebruik van de NHG. HDN registreerde ongeveer een kwart minder aanvragen in de groep Jonge Starter. Het aantal aanvragen van de Doorstromer NHG halveerde zelfs van ongeveer 29.000 in 2020 naar iets meer dan 14.000 het afgelopen jaar.
In 2021 is er een aanzienlijke stijging van het percentage starters dat 50.000 euro eigen geld meebracht (een stijging van 8% naar 29% van de starters). Dit komt volgens HDN waarschijnlijk door de oververhitte woningmarkt, waarbij extra eigen middelen noodzakelijk zijn om competitief te blijven ten opzichte van huizenbezitters die de overwaarde van de huidige woning in kunnen zetten. Ook kan de stijging volgens HDN zijn versterkt door ouders die hun kinderen financieel helpen, zeker nadat er berichten verschenen over een mogelijke afschaffing van de jubelton. Wanneer de jubelton daadwerkelijk wordt afschaft, is nog niet bekend.
Hypotheekmarkt 2021 in cijfers
De inkt waarmee een record werd opgeschreven was nog niet droog of het volgende record diende zich alweer aan. In positieve als in negatieve zin. Dat 2021 opnieuw als een bijzonder hypotheekjaar de boeken ingaat blijkt wel uit de jaaroverzichten die worden gepubliceerd.
Het totaal aantal gepasseerde particuliere hypotheken in 2021 komt uit op 479.007 met een volume van 118,7 miljard euro. Hiervan was 81,4 miljard euro bestemd voor de aankoop van een woning en 37,3 miljard betrof de niet-kopersmarkt. Dit blijkt uit cijfers van HDN over de particuliere hypotheekmarkt.
HDN registreert ongeveer 85% van alle gepasseerde hypotheken. Deze gegevens worden sinds 2020 aangevuld, waardoor een zo goed als compleet beeld van de hypotheekmarkt beschikbaar is. Het gaat hierbij om hypotheken die bij de notaris zijn gepasseerd of nieuw opgenomen geld binnen de bestaande hypothecaire inschrijving.
Het totale volume over 2021 (in opgenomen geld en exclusief overbruggingen) is een flinke stijging van 14% ten opzichte van 2020, toen het volume nog 104 miljard euro bedroeg (met 435.285 passeringen). De verhouding aankoop woning (81,4 mld euro) en niet-kopersmarkt (37,3 mld euro) heeft vorig jaar een flinke draai gemaakt. In 2020 was het volume van de koopmarkt nog 74 miljard euro, dat is 10% minder dan afgelopen jaar, terwijl het aantal hypotheken voor kopers gelijk bleef met 245.000 passeringen.
Gemiddelde hypotheekbedrag
Uit de HDN-data maken we verder op dat een koper in 2021 gemiddeld 332.000 euro leende en een niet-koper 160.000 euro. In 2020 was dit nog 302.000 euro om 158.000 euro. Het aantal kopers van een nieuwbouwwoning is in het afgelopen jaar met 2.000 woningen licht gestegen naar bijna 40.000 woningen. Het volume steeg bij die groep van 13,7 miljard euro naar 14,8 miljard euro.
Het passeervolume van de maand december steeg naar een recordhoogte van 12,5 miljard euro. Dit heeft volgens HDN vermoedelijk te maken met de renteverhogingen die eind oktober werden doorgevoerd.
Niet-kopermarkt wint terrein
Voor de aanschaf van een woning werden vorig jaar sec via het HDN-platform 265.463 hypotheekaanvragen ingediend: een daling van 12,6% ten opzichte van 2020. Hiermee is voor het eerst sinds HDN deze data over de hypotheekmarkt bijhoudt, de niet-kopersmarkt groter dan de kopersmarkt.
Alles bij elkaar opgeteld registreerde HDN in 2021 niet eerder zoveel hypotheekaanvragen: 562.655, een stijging van 5,1% ten opzichte van 2020. Dit wordt veroorzaakt door de enorme groei van 28,3% in het aantal over- en bijsluitingen (tweede hypotheken) naar 297.192 aanvragen.
Meer aflosvrije hypotheken
De volledig aflossingsvrije hypotheek heeft vorig jaar fors aan populariteit gewonnen, zo blijkt uit het HDN-jaaroverzicht 2021. Het aantal aanvragen met een volledig aflossingsvrije hypotheek is niet alleen verhoudingsgewijs maar ook in absolute zin toegenomen: 22.527 in 2021 tegenover 19.160 het jaar daarvoor. Ook bij oversluitingen en tweede hypotheken wint aflossingsvrij aan populariteit. Van alle hypotheekaanvragen in de niet-kopersmarkt had 65,5% een aflossingsvrij deel en was 24,7% zelfs volledig aflossingsvrij. In 2020 was dit nog respectievelijk 61,9% en 19,3%.
Woningprijs naar recordhoogte
In juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen een dieptepunt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. Vergeleken met het dal in juni 2013 lagen de prijzen in december 2021 gemiddeld ruim 85% hoger, blijkt uit de meest recente kwartaalcijfers van het CBS en het Kadaster. Bestaande koopwoningen waren in december 20,4% duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging sinds de start van deze statistiek in 1995. Met december is ook het jaarcijfer bekend. In 2021 waren bestaande koopwoningen volgens de prijsindex van het CBS en het Kadaster gemiddeld 15,2% duurder dan in 2020.
Het Kadaster maakte ook bekend dat het over heel vorig jaar 226.087 woningtransacties registreerde. Dat is 4% minder dan in 2020.
Hypotheekvolume particulier 118,7 miljard euro
Bankgaranties
Het aandeel bankgaranties met een garantiebedrag boven 100.000 euro tikt bij Nationale Waarborg in 2021 bijna de 1% aan. In 2020 kwam dit percentage nog amper in de buurt van de 0,5%. Het gemiddelde garantiebedrag steeg – met uitzondering van september – elke maand. In januari bedroeg het gemiddelde garantiebedrag 38.041 euro, in december was dit opgeklommen naar 45.824 euro. Het gemiddelde garantiebedrag over heel 2021 komt uit op 41.464 euro. Dat is een stijging van 15,5% ten opzichte van het jaar 2020. Ruim 85% van de aanvragers koos er in 2021 voor om de aanvraag bankgarantie digitaal te ondertekenen.
Aan het begin van 2021 was de aankoop van een woonpand met de waarde van 1 miljoen euro of hoger nog een uitzondering, schrijft Nationale Waarborg in het eindejaar bericht. “Door de overspannen huizenmarkt is dit veel meer een onderwerp geworden. Dat dit zo is lezen we in de media en in de diverse vakrapportages, maar wij vinden het ook terug in onze eigen boeken. De stijging van het garantiebedrag boven 100.000 euro is in de afgelopen vijf jaar goed te zien.”
Miljoenenwoningen
Bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) is het toenemende aandeel miljoenenhuizen ook goed zichtbaar in de rapportage over 2021. Jarenlang ging het om slechts 1 tot 1,5% van alle woningverkopen, maar in het 4e kwartaal van 2021 ligt bijna 5% van de transacties boven de miljoen euro. In totaal gaat het volgens de NVM om ruim 1.500 verkopen.
De meeste ‘miljoenenwoningen’ zijn volgens de NVM-rapportage verkocht in Noord-Holland, en dan specifiek in de gemeente Amsterdam. 21% van alle verkochte miljoenenwoningen staan in de hoofdstad. De vier grote steden zijn samen goed voor een derde van alle verkopen boven de 1 miljoen euro. Ook de gemeenten Haarlem, de Gooise Meren, Amstelveen en Bloemendaal zijn goed vertegenwoordigd.
Schaarste neemt toe
De cijfers van de NVM zijn gebaseerd op de koopovereenkomsten van door NVM-makelaars verkochte woningen. In geheel 2021 werden via de NVM-makelaars ruim 140.000 woningen verkocht tegen ruim 172.000 woningen in 2020, een afname van 19%.
Aan het eind van het vierde kwartaal 2021 stonden ruim 15.600 woningen te koop, in 2020 waren dat er nog 23.500. Dit is het laagste aantal sinds 1995 toen de NVM de meting van te koop staande woningen startte. De regio Zuidwest-Drenthe noteert met 45% de sterkste daling in het aanbod in een jaar tijd. Op de Veluwe, in het Gooi, de Achterhoek en het noordoosten van Brabant stonden eind december 40% minder woningen te koop. Deze regio’s zijn in trek bij bewoners uit de Randstad.
Nieuwbouw
NVM-makelaars verkochten in 2021 ruim 35.000 nieuwbouwwoningen. Dit is een kleine plus vergeleken met 2020. De gemiddelde prijs van een via de NVM-makelaar verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met bijna 14% toegenomen tot gemiddeld 466.000 euro in het vierde kwartaal 2021. Vorig jaar hebben de NVM-makelaars in totaal 33.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels te koop gezet, een duidelijke daling tegenover bijna 40.000 in 2020. Van alle nieuw aangeboden woningen is ruim 40% een appartement.
Koper in 2013 ziet woningprijs 85% stijgen
