En zo komen we bij de kernvraag van dit probleem: waar ligt de prioriteit van de Nederlandse overheid als het gaat om de woningmarktproblematiek. Is dat bij het strikt handhaven van leennormen en het verder afremmen en beperken van de hypotheekschuld of bij het zo veel mogelijk burgers in dit land voorzien in de primaire levensbehoefte van een passende woning? In het laatste geval moeten zowel politiek als toezichthouders een ander denkpatroon gaan volgen. Burgers of beleid? Doel of middel? Regels of resultaat?
Een voorbeeld: veel ouderen blijven, alleen of met z’n tweeën, te lang in grote eengezinswoningen wonen waar een groot tekort aan is. Een van de belemmeringen is dat ze met hun huidige (pensioen)inkomen geen hypotheek voor de kleinere woning of appartement kunnen krijgen. De toetsing levert geen verantwoorde hypotheeklast op terwijl de huidige grotere woning meestal een nog hogere maandlast kent, die gewoon al jaren voldaan wordt. Als we daar een verantwoorde modus voor kunnen vinden, lossen we voor een aantal groepen een probleem op: ouderen kunnen naar de zo gewenste kleinere woning en een jong gezin heeft voor jaren een passende woning. En zo zijn er nog veel meer mogelijkheden. Maar helaas ziet Klaas Knot dat waarschijnlijk als een vraag-stimulerende-maatregel die de huizenprijzen verder opdrijft en dus de risico’s op de woningmarkt vergroot. En dus verwacht ik weinig enthousiasme aan die zijde.
Burgers of beleid?
Dit duurt nog decennia
De bevolking neemt toe, en het aanbod vergroten duurt veel te lang. Stikstofproblematiek belemmert snel bouwen, net als gebrek aan materialen en personeel. We zitten dus nog zeker 15 tot 20 jaar met een vraag die het aanbod ruimschoots overtreft. En als je bruto hypotheeklast nog altijd fors lager ligt dan de maandelijkse kosten van een vergelijkbare huurwoning, is afremmen van de vraagstimulering van een primaire levensbehoefte zoals wonen zowel kansloos als ongewenst.
Het is dan ook de vraag of Knot en zijn ambtenaren met de reguliere beleidsinstrumenten deze woningmarktproblematiek kunnen beteugelen. Of vraagt een bijzondere tijd om meer onconventionele denkpatronen en oplossingen? Wellicht kunnen ze omdenken en het vastgeroeste harnas van economische theorieën en beleidsinstrumenten van zich afwerpen.
Vervolgens schiet Knot echter in een reflex die bij de beleidsmakers bijna voorspelbaar is geworden. We moeten de vraagstimulering door hypotheekrenteaftrek, ruime leennormen en subsidies voor starters stoppen. Dit dogma horen we zo vaak, dat het door politiek en toezichthouders al nagenoeg voor zoete koek wordt aangenomen. Toch kunnen bij die visie wel degelijk vraagtekens worden gesteld. Bovenal is het maar de vraag of het afschaffen van bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek het gewenste effect heeft. Want het fiscale regime van hypotheekrenteaftrek brengt inmiddels ook een aantal voorwaarden met zich mee waarvan Knot de gevolgen erg prettig vindt.
Zoals verplichte aflossing en een maximale looptijd van 30 jaar. Zonder dat fiscale regime zijn er meer mogelijkheden tot aflossingsvrij en kun je na een aantal jaren gewoon je hypotheek opnieuw voor 30 jaren afsluiten. Dat leidt op dat moment tot een hogere leencapaciteit én lagere maandlasten. Weliswaar heb je langer een hypotheekschuld, maar het verleden heeft aangetoond dat consumenten daar niet altijd wakker van liggen.
Het aantal hypotheken dat op deze wijze wordt afgesloten, de zogenaamde box 3 hypotheken, lijkt het begin van een nieuwe trend aan te kondigen. Knot zelf constateert al dat (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken weer in populariteit toenemen, en daar is DNB nagenoeg allergisch voor. Beperking van de renteaftrek en strengere leennormen zouden die trend wel eens een flinke boost kunnen geven. In plaats van afremmen. Zeker in combinatie met de oplopende hypotheekrentes in een markt waarin alternatieven zoals huren minimaal anderhalf keer duurder zijn of volledig ontbreken.
Financieel inzicht is nu meer nodig dan ooit
Auteur Christian Dijkhof, directeur HypotheekCompany
Volgens DNB-president Klaas Knot moet de overheid de vraag naar woningen minder stimuleren. Knot: “De woningmarkt is nog steeds oververhit. De gestegen rente kan hier voor de gewenste afkoeling zorgen, maar het aanbod blijft krap. In de eerste plaats blijft het dus van groot belang om iets aan die schaarste te doen.” Tot zover zijn we het eens.
moet omdenken
Klaas Knot
En zo komen we bij de kernvraag van dit probleem: waar ligt de prioriteit van de Nederlandse overheid als het gaat om de woningmarktproblematiek. Is dat bij het strikt handhaven van leennormen en het verder afremmen en beperken van de hypotheekschuld of bij het zo veel mogelijk burgers in dit land voorzien in de primaire levensbehoefte van een passende woning? In het laatste geval moeten zowel politiek als toezichthouders een ander denkpatroon gaan volgen. Burgers of beleid? Doel of middel? Regels of resultaat?
Een voorbeeld: veel ouderen blijven, alleen of met z’n tweeën, te lang in grote eengezinswoningen wonen waar een groot tekort aan is. Een van de belemmeringen is dat ze met hun huidige (pensioen)inkomen geen hypotheek voor de kleinere woning of appartement kunnen krijgen. De toetsing levert geen verantwoorde hypotheeklast op terwijl de huidige grotere woning meestal een nog hogere maandlast kent, die gewoon al jaren voldaan wordt. Als we daar een verantwoorde modus voor kunnen vinden, lossen we voor een aantal groepen een probleem op: ouderen kunnen naar de zo gewenste kleinere woning en een jong gezin heeft voor jaren een passende woning. En zo zijn er nog veel meer mogelijkheden. Maar helaas ziet Klaas Knot dat waarschijnlijk als een vraag-stimulerende-maatregel die de huizenprijzen verder opdrijft en dus de risico’s op de woningmarkt vergroot. En dus verwacht ik weinig enthousiasme aan die zijde.
Burgers of beleid?
Financieel inzicht is nu meer nodig dan ooit
Dit duurt nog decennia
De bevolking neemt toe, en het aanbod vergroten duurt veel te lang. Stikstofproblematiek belemmert snel bouwen, net als gebrek aan materialen en personeel. We zitten dus nog zeker 15 tot 20 jaar met een vraag die het aanbod ruimschoots overtreft. En als je bruto hypotheeklast nog altijd fors lager ligt dan de maandelijkse kosten van een vergelijkbare huurwoning, is afremmen van de vraagstimulering van een primaire levensbehoefte zoals wonen zowel kansloos als ongewenst.
Het is dan ook de vraag of Knot en zijn ambtenaren met de reguliere beleidsinstrumenten deze woningmarktproblematiek kunnen beteugelen. Of vraagt een bijzondere tijd om meer onconventionele denkpatronen en oplossingen? Wellicht kunnen ze omdenken en het vastgeroeste harnas van economische theorieën en beleidsinstrumenten van zich afwerpen.
Vervolgens schiet Knot echter in een reflex die bij de beleidsmakers bijna voorspelbaar is geworden. We moeten de vraagstimulering door hypotheekrenteaftrek, ruime leennormen en subsidies voor starters stoppen. Dit dogma horen we zo vaak, dat het door politiek en toezichthouders al nagenoeg voor zoete koek wordt aangenomen. Toch kunnen bij die visie wel degelijk vraagtekens worden gesteld. Bovenal is het maar de vraag of het afschaffen van bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek het gewenste effect heeft. Want het fiscale regime van hypotheekrenteaftrek brengt inmiddels ook een aantal voorwaarden met zich mee waarvan Knot de gevolgen erg prettig vindt.
Zoals verplichte aflossing en een maximale looptijd van 30 jaar. Zonder dat fiscale regime zijn er meer mogelijkheden tot aflossingsvrij en kun je na een aantal jaren gewoon je hypotheek opnieuw voor 30 jaren afsluiten. Dat leidt op dat moment tot een hogere leencapaciteit én lagere maandlasten. Weliswaar heb je langer een hypotheekschuld, maar het verleden heeft aangetoond dat consumenten daar niet altijd wakker van liggen.
Het aantal hypotheken dat op deze wijze wordt afgesloten, de zogenaamde box 3 hypotheken, lijkt het begin van een nieuwe trend aan te kondigen. Knot zelf constateert al dat (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken weer in populariteit toenemen, en daar is DNB nagenoeg allergisch voor. Beperking van de renteaftrek en strengere leennormen zouden die trend wel eens een flinke boost kunnen geven. In plaats van afremmen. Zeker in combinatie met de oplopende hypotheekrentes in een markt waarin alternatieven zoals huren minimaal anderhalf keer duurder zijn of volledig ontbreken.
Auteur Christian Dijkhof, directeur HypotheekCompany
Volgens DNB-president Klaas Knot moet de overheid de vraag naar woningen minder stimuleren. Knot: “De woningmarkt is nog steeds oververhit. De gestegen rente kan hier voor de gewenste afkoeling zorgen, maar het aanbod blijft krap. In de eerste plaats blijft het dus van groot belang om iets aan die schaarste te doen.” Tot zover zijn we het eens.
moet omdenken
Klaas Knot