1. Wet inkomstenbelasting 2001, in het bijzonder art. 10bis.1, art. 3.111, vierde lid en art. 3.119a.
2. KG:051:2023:22, Woning en bestaande eigenwoningschuld naar box 3 en weer terug, Kennisgroepen Belastingdienst, 21 december 2023.
3. KG:051:2025:8, Recht op overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden en fictieve vervreemding, Kennisgroepen Belastingdienst, 18 november 2025.
4. KG:051:2023:21, Bestaande eigenwoningschuld gaat over op nieuwe woning, Kennisgroepen Belastingdienst, 21 december 2023.
5. KG:051:2024:7, Eigenwoningschuld en gevolgen aflossingsstand en renteaftrekverleden in de periode 2001 tot en met 2012, Kennisgroepen Belastingdienst, 11 maart 2024.
Een belangrijke les voor de adviespraktijk is dat fictieve vervreemding niet gelijkgesteld mag worden met feitelijke aflossing. Voor de beoordeling van het overgangsrecht moet daarom steeds afzonderlijk worden vastgesteld of daadwerkelijk is afgelost, of sprake is van terugkeer naar dezelfde woning of van financiering van een andere woning en of oude en nieuwe eigenwoningschulden tijdelijk naast elkaar binnen box 1 bestaan.
Wie die stappen niet zorgvuldig doorloopt, loopt het risico het overgangsrecht ten onrechte toe te passen of juist ten onrechte buiten toepassing te laten. Juist in verhuis-, verhuur- en echtscheidingssituaties vraagt dit om nauwkeurige fiscale analyse vooraf.
Oude woning wordt verhuurd, nieuwe woning wordt gekocht
Mirna en Joost hebben een woning met een aflossingsvrije lening die onder het overgangsrecht valt. Zij kopen een nieuwe woning, maar besluiten de oude woning niet te verkopen. In plaats daarvan gaan zij die verhuren. De oude woning behoort daardoor niet langer tot box 1. De bestaande aflossingsvrije lening blijft civielrechtelijk bestaan, maar verschuift fiscaal samen met de oude woning naar box 3.
In deze situatie kan het overgangsrecht niet worden benut voor de financiering van de nieuwe woning. De bestaande eigenwoningschuld is immers niet feitelijk afgelost, maar slechts fiscaal naar box 3 verplaatst. Voor de nieuwe woning moet daarom worden voldaan aan de aflossingseis van artikel 3.119a Wet IB 2001 om renteaftrek te verkrijgen. Dat betekent dat de nieuwe schuld ten minste annuïtair in maximaal 360 maanden moet worden afgelost.
Daarnaast verdient ook de resterende renteaftrekduur aandacht. Voor zover over de eerdere lening al renteaftrek is genoten, verkort dat de nog beschikbare renteaftrektermijn voor de nieuwe schuld.1,3,5
Echtscheiding en aankoop van een andere woning
John en Rita wonen sinds 2008 in een woning met een aflossingsvrije lening van € 300.000 die onder het overgangsrecht valt. John verlaat de woning in verband met de echtscheiding, terwijl Rita in de woning blijft wonen. Op grond van artikel 3.111, vierde lid, Wet IB 2001 kan Johns aandeel in de woning onder voorwaarden nog maximaal twee jaar als eigen woning kwalificeren. Gedurende die periode kan ook zijn aandeel in de schuld nog binnen de eigenwoningregeling vallen.1
Koopt John pas na afloop van die tweejaarstermijn een andere woning, dan biedt artikel 10bis.1, derde lid, Wet IB 2001 geen basis om het overgangsrecht te laten herleven op de nieuwe financiering. Er is dan immers geen feitelijke aflossing geweest, maar alleen een fictieve vervreemding van zijn aandeel in de oude woning. De oude schuld is fiscaal uit box 1 verdwenen, maar niet afgelost.
Koopt John de nieuwe woning echter nog tijdens de periode waarin zowel de oude als de nieuwe woning binnen box 1 kunnen vallen, dan kan artikel 10bis.1, vijfde lid, Wet IB 2001 onder voorwaarden wel tot overgang van de bestaande eigenwoningschuld leiden. In dat geval is beslissend dat nog sprake is van een bestaande eigenwoningschuld binnen de eigenwoningregeling op het moment dat de nieuwe woning wordt verkregen.1,3,4
‘Dit vraagt om een nauwkeurige fiscale analyse vooraf’
Terugkeer naar dezelfde woning
Pieter kocht in 2010 een appartement met een aflossingsvrije lening die kwalificeert als bestaande eigenwoningschuld. In 2020 verhuist hij naar een andere woning. Het appartement blijft in eigendom, maar wordt vanaf dat moment verhuurd. Daardoor verlaat de woning de eigenwoningregeling en verschuiven zowel de woning als de bijbehorende schuld naar box 3.
Gaat Pieter in 2026 weer in het appartement wonen en wordt het opnieuw zijn hoofdverblijf, dan kan de lening opnieuw kwalificeren als bestaande eigenwoningschuld. Doorslaggevend is dat geen feitelijke aflossing heeft plaatsgevonden. Artikel 10bis.1, derde lid, Wet IB 2001 speelt dan dus geen beperkende rol. Dat neemt niet weg dat bij terugkeer naar box 1 wel opnieuw moet worden beoordeeld welke schuld nog als eigenwoningschuld kan kwalificeren. Daarbij kunnen de bijleenregeling en een eventuele waardedaling tijdens de box 3-periode de maximale omvang van de schuld beïnvloeden.2
Auteur Rob Timmermans
Het wettelijke kader staat in artikel 10bis.1 Wet IB 2001. Dat artikel regelt niet alleen wat onder een bestaande eigenwoningschuld wordt verstaan, maar ook op welke wijze de omvang van die schuld na 31 december 2012 kan wijzigen. De hoofdregel is dat een aflossing op een bestaande eigenwoningschuld leidt tot een evenredige vermindering van het overgangsrecht. Van aflossing is echter geen sprake als uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw een schuld in verband met een eigen woning bestaat. De regeling is dus gekoppeld aan aflossing en heropname, niet aan een louter fiscale herkwalificatie van woning en schuld.1
Juist daar gaat het in de adviespraktijk vaak mis. Een fictieve vervreemding van de woning wordt dan behandeld alsof de schuld feitelijk is afgelost. Dat is onjuist. Bij een fictieve vervreemding verandert de fiscale kwalificatie van de woning, maar daarmee verdwijnt de schuld niet.
Dat onderscheid is beslissend voor de toepassing van het overgangsrecht. Keert de belastingplichtige later terug naar dezelfde woning die eerder naar box 3 was overgegaan, dan kan de bestaande eigenwoningschuld bij terugkeer naar box 1 opnieuw als zodanig kwalificeren. Wordt na de fictieve vervreemding echter een andere woning gekocht, dan herleeft het overgangsrecht niet vanzelf op de financiering van die andere woning. Juist dit onderscheid is in recente standpunten van de Belastingdienst verduidelijkt.2,3
Sinds 1 januari 2013 geldt voor nieuwe eigenwoningschulden een fiscale aflossingseis. Alleen als ten minste annuïtair en in maximaal 360 maanden wordt afgelost, kan de rente aftrekbaar zijn. Voor schulden die op 31 december 2012 al als eigenwoningschuld kwalificeerden, geldt overgangsrecht. Die schulden worden aangeduid als bestaande eigenwoningschulden. In de praktijk ontstaat met name discussie in situaties waarin een woning en de bijbehorende schuld tijdelijk van box 1 naar box 3 verschuiven en later weer terugkeren, of waarin na zo’n verschuiving een andere woning wordt gekocht.
Overgangsrecht en fictieve vervreemding:
een slangenkuil in de adviespraktijk
Een belangrijke les voor de adviespraktijk is dat fictieve vervreemding niet gelijkgesteld mag worden met feitelijke aflossing. Voor de beoordeling van het overgangsrecht moet daarom steeds afzonderlijk worden vastgesteld of daadwerkelijk is afgelost, of sprake is van terugkeer naar dezelfde woning of van financiering van een andere woning en of oude en nieuwe eigenwoningschulden tijdelijk naast elkaar binnen box 1 bestaan.
Wie die stappen niet zorgvuldig doorloopt, loopt het risico het overgangsrecht ten onrechte toe te passen of juist ten onrechte buiten toepassing te laten. Juist in verhuis-, verhuur- en echtscheidingssituaties vraagt dit om nauwkeurige fiscale analyse vooraf.
1. Wet inkomstenbelasting 2001, in het bijzonder art. 10bis.1, art. 3.111, vierde lid en art. 3.119a.
2. KG:051:2023:22, Woning en bestaande eigenwoningschuld naar box 3 en weer terug, Kennisgroepen Belastingdienst, 21 december 2023.
3. KG:051:2025:8, Recht op overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden en fictieve vervreemding, Kennisgroepen Belastingdienst, 18 november 2025.
4. KG:051:2023:21, Bestaande eigenwoningschuld gaat over op nieuwe woning, Kennisgroepen Belastingdienst, 21 december 2023.
5. KG:051:2024:7, Eigenwoningschuld en gevolgen aflossingsstand en renteaftrekverleden in de periode 2001 tot en met 2012, Kennisgroepen Belastingdienst, 11 maart 2024.
Oude woning wordt verhuurd, nieuwe woning wordt gekocht
Mirna en Joost hebben een woning met een aflossingsvrije lening die onder het overgangsrecht valt. Zij kopen een nieuwe woning, maar besluiten de oude woning niet te verkopen. In plaats daarvan gaan zij die verhuren. De oude woning behoort daardoor niet langer tot box 1. De bestaande aflossingsvrije lening blijft civielrechtelijk bestaan, maar verschuift fiscaal samen met de oude woning naar box 3.
In deze situatie kan het overgangsrecht niet worden benut voor de financiering van de nieuwe woning. De bestaande eigenwoningschuld is immers niet feitelijk afgelost, maar slechts fiscaal naar box 3 verplaatst. Voor de nieuwe woning moet daarom worden voldaan aan de aflossingseis van artikel 3.119a Wet IB 2001 om renteaftrek te verkrijgen. Dat betekent dat de nieuwe schuld ten minste annuïtair in maximaal 360 maanden moet worden afgelost.
Daarnaast verdient ook de resterende renteaftrekduur aandacht. Voor zover over de eerdere lening al renteaftrek is genoten, verkort dat de nog beschikbare renteaftrektermijn voor de nieuwe schuld.1,3,5
Echtscheiding en aankoop van een andere woning
John en Rita wonen sinds 2008 in een woning met een aflossingsvrije lening van € 300.000 die onder het overgangsrecht valt. John verlaat de woning in verband met de echtscheiding, terwijl Rita in de woning blijft wonen. Op grond van artikel 3.111, vierde lid, Wet IB 2001 kan Johns aandeel in de woning onder voorwaarden nog maximaal twee jaar als eigen woning kwalificeren. Gedurende die periode kan ook zijn aandeel in de schuld nog binnen de eigenwoningregeling vallen.1
Koopt John pas na afloop van die tweejaarstermijn een andere woning, dan biedt artikel 10bis.1, derde lid, Wet IB 2001 geen basis om het overgangsrecht te laten herleven op de nieuwe financiering. Er is dan immers geen feitelijke aflossing geweest, maar alleen een fictieve vervreemding van zijn aandeel in de oude woning. De oude schuld is fiscaal uit box 1 verdwenen, maar niet afgelost.
Koopt John de nieuwe woning echter nog tijdens de periode waarin zowel de oude als de nieuwe woning binnen box 1 kunnen vallen, dan kan artikel 10bis.1, vijfde lid, Wet IB 2001 onder voorwaarden wel tot overgang van de bestaande eigenwoningschuld leiden. In dat geval is beslissend dat nog sprake is van een bestaande eigenwoningschuld binnen de eigenwoningregeling op het moment dat de nieuwe woning wordt verkregen.1,3,4
Auteur Rob Timmermans
Het wettelijke kader staat in artikel 10bis.1 Wet IB 2001. Dat artikel regelt niet alleen wat onder een bestaande eigenwoningschuld wordt verstaan, maar ook op welke wijze de omvang van die schuld na 31 december 2012 kan wijzigen. De hoofdregel is dat een aflossing op een bestaande eigenwoningschuld leidt tot een evenredige vermindering van het overgangsrecht. Van aflossing is echter geen sprake als uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw een schuld in verband met een eigen woning bestaat. De regeling is dus gekoppeld aan aflossing en heropname, niet aan een louter fiscale herkwalificatie van woning en schuld.1
Juist daar gaat het in de adviespraktijk vaak mis. Een fictieve vervreemding van de woning wordt dan behandeld alsof de schuld feitelijk is afgelost. Dat is onjuist. Bij een fictieve vervreemding verandert de fiscale kwalificatie van de woning, maar daarmee verdwijnt de schuld niet.
Dat onderscheid is beslissend voor de toepassing van het overgangsrecht. Keert de belastingplichtige later terug naar dezelfde woning die eerder naar box 3 was overgegaan, dan kan de bestaande eigenwoningschuld bij terugkeer naar box 1 opnieuw als zodanig kwalificeren. Wordt na de fictieve vervreemding echter een andere woning gekocht, dan herleeft het overgangsrecht niet vanzelf op de financiering van die andere woning. Juist dit onderscheid is in recente standpunten van de Belastingdienst verduidelijkt.2,3
Terugkeer naar dezelfde woning
Pieter kocht in 2010 een appartement met een aflossingsvrije lening die kwalificeert als bestaande eigenwoningschuld. In 2020 verhuist hij naar een andere woning. Het appartement blijft in eigendom, maar wordt vanaf dat moment verhuurd. Daardoor verlaat de woning de eigenwoningregeling en verschuiven zowel de woning als de bijbehorende schuld naar box 3.
Gaat Pieter in 2026 weer in het appartement wonen en wordt het opnieuw zijn hoofdverblijf, dan kan de lening opnieuw kwalificeren als bestaande eigenwoningschuld. Doorslaggevend is dat geen feitelijke aflossing heeft plaatsgevonden. Artikel 10bis.1, derde lid, Wet IB 2001 speelt dan dus geen beperkende rol. Dat neemt niet weg dat bij terugkeer naar box 1 wel opnieuw moet worden beoordeeld welke schuld nog als eigenwoningschuld kan kwalificeren. Daarbij kunnen de bijleenregeling en een eventuele waardedaling tijdens de box 3-periode de maximale omvang van de schuld beïnvloeden.2
Sinds 1 januari 2013 geldt voor nieuwe eigenwoningschulden een fiscale aflossingseis. Alleen als ten minste annuïtair en in maximaal 360 maanden wordt afgelost, kan de rente aftrekbaar zijn. Voor schulden die op 31 december 2012 al als eigenwoningschuld kwalificeerden, geldt overgangsrecht. Die schulden worden aangeduid als bestaande eigenwoningschulden. In de praktijk ontstaat met name discussie in situaties waarin een woning en de bijbehorende schuld tijdelijk van box 1 naar box 3 verschuiven en later weer terugkeren, of waarin na zo’n verschuiving een andere woning wordt gekocht.
Overgangsrecht en fictieve vervreemding:
een slangenkuil in de adviespraktijk