Hypotheekmarkt
Jelle Elderkamp, Head of Risk Management & Controlling van Lloyds Bank
Gaan we het meemaken?
Regionale hypotheekrentetarieven
Een ding weten we zeker. De maatregelen in het kader van klimaatverandering zullen alle facetten van de samenleving raken. Maar, ook hypotheken? Jelle Elderkamp, Head of Risk Management & Controlling van Lloyds Bank is stellig in zijn antwoord: “Ja, de invloed van het klimaat zal binnen het hele woondomein steeds sterker worden en elke adviseur en consument krijgt ermee te maken.”
‘Bang om beton onder water tegen het risico van brand te verzekeren’. Zo wordt de houding van de riskmanager binnen de branche wel eens omschreven. Jelle Elderkamp geeft binnen Lloyds Bank dagelijks leiding aan een team van risk professionals dat zich bezighoudt met financieel risicomanagement en het bouwen van risicomodellen. Elderkamp: “Riskmanagement is het vinden van de balans tussen een gezond risicoprofiel en een goede winstgevendheid met een focus op de lange termijn. Het is permanent zoeken naar evenwicht tussen wat de commercie vraagt, wat er gebeurt in de markt en wat aandeelhouders en toezichthouders verantwoord vinden.”
Klimaat is een groeiende risicofactor
De ontwikkelingen rondom het klimaat vragen volgens Elderkamp ook van een hypotheekverstrekker steeds meer aandacht. “Ik ben er zeker van dat binnen afzienbare tijd elke hypotheekadviseur en elke consument hiermee te maken krijgt. Neem bijvoorbeeld de reeks droge zomers die we hebben gehad. Deze zomers hebben mede geleid tot een daling van het waterpeil in delen van Nederland. Daar waar oudere woningen, zoals in Amsterdam, vooral op houten palen zijn gebouwd, betekent dit dat het risico van paalrot toeneemt. Herstel vraagt per woning van de eigenaar grote investeringen. Het onderpand dat jij als geldverstrekker hebt, is mogelijk minder solide dan toen de lening werd verstrekt.”
Ook het risico van overstromingen is er een om goed te blijven monitoren. Zeker waar schade voor bepaalde soorten overstromingen niet verzekerbaar is, kan verandering van het klimaat volgens Elderkamp leiden tot een hoger risico voor de klant en voor de bank. “Hogere risico’s leggen een groter beslag op het kapitaal bij de geldverstrekker, dat zich op termijn kan vertalen naar hogere risico-opslagen. Hiervan is nu nog geen sprake. Maar bij autoverzekeringen vinden wij het heel normaal dat dezelfde auto in de ene regio een ander verzekeringstarief kent dan in de andere regio. Het risico van overstroming is niet in alle regio’s gelijk. Of dit betekent dat we ooit ook voor hypotheekrente regionale tarieven gaan hanteren, weet ik niet. Helemaal onlogisch zou dat niet zijn wanneer de klimaatrisico’s per regio meer uit elkaar gaan lopen.”
Verantwoorde financiering
Binnen de overheid wordt een brede urgentie gevoeld om woningen zo snel mogelijk te verduurzamen. Er is hiervoor in relatief korte tijd extra financieringsruimte geboden. Daar waar het gaat om investeringen met een relatief korte terugverdientijd denkt Elderkamp dat veel van die ruimte risicotechnisch verantwoord is. “Hoewel ik ook begrip heb voor de toezichthouder die het stapelen van schulden met zorg bekijkt. Meer zorgen maak ik mij over verdergaande maatregelen waarbij bijvoorbeeld complete wijken ‘van het gas’ worden afgehaald. De investeringen die daarvoor vervolgens door de eigenaren van de woningen moeten worden opgebracht, zijn fors en daarmee ook het risico op overkreditering wanneer de tijden weer eens minder florissant zijn.”
“Bij autoverzekeringen vinden wij het heel normaal dat dezelfde auto in de ene regio een ander verzekeringstarief kent dan in de andere regio”
Drang of dwang
Op de Duitse markt ziet Elderkamp een transitie waarin de inspanningen van de overheid er juist op gericht zijn om de vervuilende steenkool en olie te vervangen door aardgas. In Nederland is de keuze juist om van het aardgas af te gaan en over te gaan naar hernieuwbare energie. “De klimaatdoelen zijn zo ingrijpend dat we niet alleen rekening moeten houden met een steeds grotere drang, maar ook dwang om woningen te gaan verduurzamen. Ook kunnen we verwachten dat op woningeigenaren steeds meer druk wordt gelegd om de woning te verduurzamen via het systeem van energielabels. Als geldverstrekker zijn wij bezig om meer inzicht te krijgen in het klimaatprofiel en de klimaatrisico’s in onze hypotheekportefeuille. Verwachtingen van toezichthouders groeien mee met de klimaatagenda.
Daarnaast zal bij het aantrekken van gelden duurzaamheid een steeds grotere rol gaan spelen. Kan je als geldverstrekker hard maken dat jouw geld geïnvesteerd wordt in ‘groene’ woningen, dan kan je ook ‘groene’ obligaties uitgeven. Hierdoor kun je een mogelijk voordeel behalen, wat ook weer ten goede van de klant komt.”
Dienend aan de samenleving
Wonen is maatschappelijk een belangrijk goed. “Op ons als geldverstrekkers legt dit een grote verantwoordelijkheid”, betoogt Elderkamp. “Wij moeten tijdig acteren op maatschappelijke veranderingen. De demografische ontwikkeling leidt tot de zekerheid van een groeiend aantal ouderen. Dat leidt tot meer vraag naar bijvoorbeeld aanleunwoningen en kangoeroewoningen. De samenleving wordt ook meer divers van aard. Reageren wij niet op deze veranderingen, dan is het resultaat dat wij steeds meer groepen in onze samenleving uitsluiten van de mogelijkheid eigen woonruimte te financieren. Dat is niet acceptabel. Wij zullen als financiers van hypotheken transparant moeten zijn en een open oog moeten houden op de samenleving. Of dat nu gaat om verduurzaming, andere samenlevingsvormen of demografische ontwikkelingen.”
Gemotiveerde jongeren
Het team van Elderkamp (30 mensen) vertegenwoordigt maar liefs 16 verschillende nationaliteiten. Dit geeft veel ruimte om zaken vanuit verschillende perspectieven te bekijken. “Ik merk het ook bij jonge mensen die hier komen werken. Veel jongeren hebben een stevige motivatie om de wereld ‘beter’ te maken. Als werkgever moet je er wel voor zorgen dat mooie woorden over duurzaamheid en sociale cohesie in overeenstemming zijn met de daden van het bedrijf. Ik denk dat het verstandig is wanneer ook financieel adviseurs en Hypothecair Planners zich ervan bewust zijn dat het onderwerp duurzaamheid in de komende jaren steeds meer invloed gaat krijgen op de inhoud van hun advisering.”
Jelle Elderkamp, Head of Risk Management & Controlling van Lloyds Bank
Klimaat is een groeiende risicofactor
De ontwikkelingen rondom het klimaat vragen volgens Elderkamp ook van een hypotheekverstrekker steeds meer aandacht. “Ik ben er zeker van dat binnen afzienbare tijd elke hypotheekadviseur en elke consument hiermee te maken krijgt. Neem bijvoorbeeld de reeks droge zomers die we hebben gehad. Deze zomers hebben mede geleid tot een daling van het waterpeil in delen van Nederland. Daar waar oudere woningen, zoals in Amsterdam, vooral op houten palen zijn gebouwd, betekent dit dat het risico van paalrot toeneemt. Herstel vraagt per woning van de eigenaar grote investeringen. Het onderpand dat jij als geldverstrekker hebt, is mogelijk minder solide dan toen de lening werd verstrekt.”
Ook het risico van overstromingen is er een om goed te blijven monitoren. Zeker waar schade voor bepaalde soorten overstromingen niet verzekerbaar is, kan verandering van het klimaat volgens Elderkamp leiden tot een hoger risico voor de klant en voor de bank. “Hogere risico’s leggen een groter beslag op het kapitaal bij de geldverstrekker, dat zich op termijn kan vertalen naar hogere risico-opslagen. Hiervan is nu nog geen sprake. Maar bij autoverzekeringen vinden wij het heel normaal dat dezelfde auto in de ene regio een ander verzekeringstarief kent dan in de andere regio. Het risico van overstroming is niet in alle regio’s gelijk. Of dit betekent dat we ooit ook voor hypotheekrente regionale tarieven gaan hanteren, weet ik niet. Helemaal onlogisch zou dat niet zijn wanneer de klimaatrisico’s per regio meer uit elkaar gaan lopen.”
Hypotheekmarkt
Gaan we het meemaken?
Regionale hypotheekrentetarieven
‘Bang om beton onder water tegen het risico van brand te verzekeren’. Zo wordt de houding van de riskmanager binnen de branche wel eens omschreven. Jelle Elderkamp geeft binnen Lloyds Bank dagelijks leiding aan een team van risk professionals dat zich bezighoudt met financieel risicomanagement en het bouwen van risicomodellen. Elderkamp: “Riskmanagement is het vinden van de balans tussen een gezond risicoprofiel en een goede winstgevendheid met een focus op de lange termijn. Het is permanent zoeken naar evenwicht tussen wat de commercie vraagt, wat er gebeurt in de markt en wat aandeelhouders en toezichthouders verantwoord vinden.”
Verantwoorde financiering
Binnen de overheid wordt een brede urgentie gevoeld om woningen zo snel mogelijk te verduurzamen. Er is hiervoor in relatief korte tijd extra financieringsruimte geboden. Daar waar het gaat om investeringen met een relatief korte terugverdientijd denkt Elderkamp dat veel van die ruimte risicotechnisch verantwoord is. “Hoewel ik ook begrip heb voor de toezichthouder die het stapelen van schulden met zorg bekijkt. Meer zorgen maak ik mij over verdergaande maatregelen waarbij bijvoorbeeld complete wijken ‘van het gas’ worden afgehaald. De investeringen die daarvoor vervolgens door de eigenaren van de woningen moeten worden opgebracht, zijn fors en daarmee ook het risico op overkreditering wanneer de tijden weer eens minder florissant zijn.”
“Bij autoverzekeringen vinden wij het heel normaal dat dezelfde auto in de ene regio een ander verzekeringstarief kent dan in de andere regio”
Drang of dwang
Op de Duitse markt ziet Elderkamp een transitie waarin de inspanningen van de overheid er juist op gericht zijn om de vervuilende steenkool en olie te vervangen door aardgas. In Nederland is de keuze juist om van het aardgas af te gaan en over te gaan naar hernieuwbare energie. “De klimaatdoelen zijn zo ingrijpend dat we niet alleen rekening moeten houden met een steeds grotere drang, maar ook dwang om woningen te gaan verduurzamen. Ook kunnen we verwachten dat op woningeigenaren steeds meer druk wordt gelegd om de woning te verduurzamen via het systeem van energielabels. Als geldverstrekker zijn wij bezig om meer inzicht te krijgen in het klimaatprofiel en de klimaatrisico’s in onze hypotheekportefeuille. Verwachtingen van toezichthouders groeien mee met de klimaatagenda.
Daarnaast zal bij het aantrekken van gelden duurzaamheid een steeds grotere rol gaan spelen. Kan je als geldverstrekker hard maken dat jouw geld geïnvesteerd wordt in ‘groene’ woningen, dan kan je ook ‘groene’ obligaties uitgeven. Hierdoor kun je een mogelijk voordeel behalen, wat ook weer ten goede van de klant komt.”
Dienend aan de samenleving
Wonen is maatschappelijk een belangrijk goed. “Op ons als geldverstrekkers legt dit een grote verantwoordelijkheid”, betoogt Elderkamp. “Wij moeten tijdig acteren op maatschappelijke veranderingen. De demografische ontwikkeling leidt tot de zekerheid van een groeiend aantal ouderen. Dat leidt tot meer vraag naar bijvoorbeeld aanleunwoningen en kangoeroewoningen. De samenleving wordt ook meer divers van aard. Reageren wij niet op deze veranderingen, dan is het resultaat dat wij steeds meer groepen in onze samenleving uitsluiten van de mogelijkheid eigen woonruimte te financieren. Dat is niet acceptabel. Wij zullen als financiers van hypotheken transparant moeten zijn en een open oog moeten houden op de samenleving. Of dat nu gaat om verduurzaming, andere samenlevingsvormen of demografische ontwikkelingen.”
Gemotiveerde jongeren
Het team van Elderkamp (30 mensen) vertegenwoordigt maar liefs 16 verschillende nationaliteiten. Dit geeft veel ruimte om zaken vanuit verschillende perspectieven te bekijken. “Ik merk het ook bij jonge mensen die hier komen werken. Veel jongeren hebben een stevige motivatie om de wereld ‘beter’ te maken. Als werkgever moet je er wel voor zorgen dat mooie woorden over duurzaamheid en sociale cohesie in overeenstemming zijn met de daden van het bedrijf. Ik denk dat het verstandig is wanneer ook financieel adviseurs en Hypothecair Planners zich ervan bewust zijn dat het onderwerp duurzaamheid in de komende jaren steeds meer invloed gaat krijgen op de inhoud van hun advisering.”
