De nieuwe leennormen roepen vragen op bij zowel klanten als adviseurs. Daarom organiseert a.s.r. op dinsdag 21 november een webinar over de impact van energielabels op de leennormen van 2024. In maximaal een uur praten Marcel Warnaar van Nibud en trainer René Kuiper de adviseur bij over dit onderwerp en vertalen zij de impact naar de adviespraktijk. Neriman Polat is host van dit webinar.
Adviseurs kunnen zich hier aanmelden voor het webinar.
Die nieuwe hypothecaire leennormen stimuleren verduurzaming, omdat het energielabel van de woning vanaf 1 januari gaat meetellen. Op het eerste gezicht is dat positief, maar Polat plaatst ook een kanttekening omdat die leennormen mogelijk ongunstig uitpakken voor woningaankopen met energielabel E, F of G. We zien tenslotte nu al een paar kwartalen op rij dat het energielabel van een woning impact heeft op de waardeontwikkeling. Voor starters die eerder uitkomen bij dit segment koopwoningen wordt de leenruimte krapper, terwijl het maar de vraag is of deze kopers de maandlasten van de extra leenruimte die daartegenover staat om de woning te verduurzamen, kunnen betalen. En de besparing op de energierekening is natuurlijk pas later en niet direct bij de aankoop van zo’n energie onzuinige woning.
Het plan is dat voor mensen die een woning vanaf energielabel D willen aankopen, volgend jaar binnen de leennormen meer leenruimte beschikbaar komt.
Hiervoor kan de geldverstrekker bij het berekenen van de financieringslast een energielabel-afhankelijk-bedrag buiten beschouwing laten. Voor de labels C en D is dat 5.000 euro. Die bedragen lopen op tot 40.000 euro bij label A++++. Geldt daarbij een energieprestatiegarantie voor tenminste tien jaar, dan wordt dit bedrag opgehoogd tot 50.000 euro. Dit zal een prijsopdrijvend effect hebben voor deze type woningen waardoor die nog meer uit het zicht raken van starters.
Mensen die een woning kopen met een E, F of G label krijgen dus in 2024 geen extra leenruimte voor de aankoop, maar daartegenover staat een verruiming van de leenruimte om de woning te verduurzamen. Het bedrag dat de hypotheekverstrekker hiervoor buiten beschouwing mag laten is 20.000 euro bij de labels E,F en G. Voor de labels C en D is dat 15.000 euro en voor de labels B tot en met A+++ is dat 10.000 euro. Dit moet kopers extra stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen.
Sinds 1 januari 2022 moet in de verkoopadvertentie van een woning het definitieve energielabel vermeld worden. Het kan voorkomen dat ten tijde van het adverteren en de taxatie er nog geen definitief label bekend is. De regels schrijven voor dat het definitieve label uiterlijk op moment van de overdracht verstrekt moet worden aan de koper. Voor een passende hypotheekaanvraag is dat moment veel te laat, stelt Polat. Zo laat, dat het tot onaangename verrassingen kan leiden in de afrondende fase van het hypotheekproces.
Polat: “Als het definitieve energielabel bij de aanvraag niet bekend is dan loop je het risico dat de aanvraag op basis van verkeerde uitgangspunten wordt gedaan. Als bijvoorbeeld wordt uitgegaan van label A of B, wordt de klant mogelijk een rentekorting voorgerekend die sommige verstrekkers bij label A of B bieden. Als pas bij passeren blijkt dat het om een minder goed label gaat, valt dat tegen.
Vanaf 1 januari 2024 kan in dat geval de klant ook nog eens minder lenen dan gedacht. Of kan de klant een ander bedrag lenen voor woningverduurzaming. Dit kun je voor zijn door het definitieve energielabel verplicht te stellen bij de aanvraag van een hypotheek. De leennormen 2024 maken deze aanpassing urgent.”
Voor Polat is het winnen van de Groene Lotus Award opnieuw een erkenning voor alle inspanningen die haar team verricht om klanten te helpen bij het verduurzamen van hun woning en de ondersteuning aan adviseurs bij hun rol in het verduurzamingsproces. “Ons uitgangspunt is mensen willen helpen en geen energielabels uitsluiten. Er is nog veel te doen op dit vlak, dus we blijven ons maximaal inzetten om een bijdrage te leveren aan de energietransitie. Huiseigenaren lopen nog steeds tegen allerlei drempels aan om te starten met woningverduurzaming. Daarbij helpt het niet dat overheidsregelingen niet consistent en meerjarig zijn waardoor klanten ook niet in beweging komen, en blijven wachten. Denk aan de salderingsregeling of bijvoorbeeld de elektrische auto waarvan straks allerlei voordelen komen te vervallen.
Op het eigen platform Duurzaam Wonen – waarvoor a.s.r. de Adfiz Prestatie Award kreeg – biedt de geldverstrekker de consument en adviseur allerlei informatie aan over verduurzaming. “Daarnaast bieden we de Verduurzamingshypotheek aan met een voordelige rente, waarbij we de klant vanuit onze samenwerking met de Energiebespaarders ook helpen bij het realiseren van de maatregelen. Het 15-jaarstarief van de Verduurzamingshypotheek ligt 94 basispunten lager dan ons 10-jaar-toptarief en dat scherpe tarief krijgt de klant ongeacht het energielabel van de woning. Wij bieden geen labelkortingen omdat alle labels bij a.s.r. voordelig uit zijn met de Verduurzamingshypotheek.”
Verduurzaming is de fase van idealisme echt voorbij, stelt Polat vast. Woningverduurzaming is in haar optiek een vast onderdeel van het hypotheekadvies of zou dat moeten zijn. “Een goede woonlastenberekening is een optelsom van hypotheeklasten en energiekosten. Neem je verduurzaming nog niet mee in het adviesgesprek dan zorgt nieuwe wet- en regelgeving er op korte termijn voor dat je hier niet meer omheen kunt. Waarom zou je daarop wachten?
Door in gesprek te gaan met verschillende adviseurs wil ik graag achter de beweegredenen komen waarom de ene adviseur wel met zijn klant het gesprek over verduurzaming aangaat en wat we van ze kunnen leren en de ander niet. Wat houdt deze adviseurs tegen en waar kunnen wij als a.s.r. helpen om deze drempels verder weg te nemen.”
De klantreis verduurzamen bestaat volgens Polat uit de eerdergenoemde drie stappen: Informeren, Financieren en Realiseren
Informeer de klant over de mogelijkheden om woningverduurzaming te financieren. Als een oriënterende klant weet dat het mogelijk is om extra geld te lenen voor verduurzaming (boven op het maximale hypotheekbedrag), dan kan een woning met een minder gunstig energielabel ineens ook interessant worden. Met de juiste informatie verbreed je zo het blikveld van deze nieuwe klanten. Bestaande klanten kun je informeren over energiebesparende maatregelen, wat daarvan de kosten zijn en hoe ze die eventueel kunnen financieren. In e-adviseur kan de adviseur door middel van een meekijkfunctie in de MijnHypotheek-omgeving van de klant aanvullend op de woonscan het energielabel inzien (mits beschikbaar) en of er ruimte is in de hypothecaire inschrijving voor een eventuele verhoging. Voor het delen van die informatie moet de klant wel toestemming hebben gegeven.
De stap Financieren spreekt voor zich, maar ook hier helpt a.s.r. de adviseur met handige infographics en extra informatie over bijvoorbeeld het Warmtefonds en de subsidiewijzer van Milieu Centraal. Voor de derde stap, het Realiseren van de energiebesparende maatregelen, werkt a.s.r. eveneens samen met de Energiebespaarders. Het premium advies en de dienstverlening van de Energiebespaarders is voor hypotheekklanten van a.s.r. gratis (advies t.w.v. 189 euro). Tijdens het adviesgesprek kan de adviseur samen met de klant kijken wat de energiebesparende mogelijkheden en de indicatieve kosten daarvan zijn. Dit kan via het adviseursportaal ‘Samen’ van de Energiebespaarders. Vervolgens kan de klant of de adviseur een gratis energie-advies aanvragen. Onderdeel van dit energie-advies is een huisbezoek van een energie-adviseur die een offerte maakt voor het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen.
De adviseur kan zich volledig focussen op het financiële advies, waarna een energie-adviseur de klant voorziet van het energie-advies. De voortgang van dit energie-advies op maat kan de adviseur volgen in het portaal Samen. Hiermee heeft a.s.r. het hele verduurzamingsproces van informatie tot en met realisatie voor de huizenkoper geregeld.
“Definitief energielabel noodzakelijk voor een hypotheekaanvraag”
Om alle drempels die woningverduurzaming in de weg staan weg te kunnen nemen of te verlagen is creativiteit, inzet en een lange adem nodig. Dat kunnen we vaststellen na een gesprek met Neriman Polat, manager Funding & Distribution Hypotheken. Zij nam samen met collega Birgit Johansson namens a.s.r. de Groene Lotus Award Hypotheekverstrekker 2023 in ontvangst op het plenaire podium van HypoVak. De vakjury beaamde dat winnaar a.s.r. heeft laten zien dat zij na de winst van vorig jaar, onverminderd hard is doorgegaan met de realisatie van haar duurzaamheidsambities op het gebied van CO2-reductie.
Met een integrale aanpak die zich vertaalt in drie stappen: Informeren, Financieren en Realiseren, weet de hypotheekverstrekker indruk te maken. Mede door de ‘groene’ Opt Out in de offerte die a.s.r. afgeeft ligt het aantal EBB en EBV bij de geldverstrekker erg hoog: 30 procent van alle nieuwe hypotheekaanvragen bij a.s.r. is met een verduurzamingslening en dat is het dubbele van het marktgemiddelde (HDN: 14,7%). Door klanten met een verduurzamingsdepot actief te benaderen wordt inmiddels meer dan 80% hiervan zelfs binnen de termijn van 1 jaar door de klant ingezet voor woningverduurzaming waar maximaal een termijn van 2 jaar staat. Deze resultaten laten zien dat a.s.r. adviseurs en consumenten weet te motiveren om met woningverduurzaming aan de slag te gaan.
De duurzaamheidsambities van a.s.r. zijn geen holle frasen. Na de introductie van de Verduurzamingshypotheek in 2019 timmert de hypotheekverstrekker onverminderd aan de weg om alle drempels die woningverduurzaming in de weg staan weg te nemen of te verlagen. Voor die inspanningen ontving a.s.r. voor het tweede jaar op rij de Groene Lotus Award.
Neriman Polat:
De fase van idealisme is echt voorbij
Voor Polat is het winnen van de Groene Lotus Award opnieuw een erkenning voor alle inspanningen die haar team verricht om klanten te helpen bij het verduurzamen van hun woning en de ondersteuning aan adviseurs bij hun rol in het verduurzamingsproces. “Ons uitgangspunt is mensen willen helpen en geen energielabels uitsluiten. Er is nog veel te doen op dit vlak, dus we blijven ons maximaal inzetten om een bijdrage te leveren aan de energietransitie. Huiseigenaren lopen nog steeds tegen allerlei drempels aan om te starten met woningverduurzaming. Daarbij helpt het niet dat overheidsregelingen niet consistent en meerjarig zijn waardoor klanten ook niet in beweging komen, en blijven wachten. Denk aan de salderingsregeling of bijvoorbeeld de elektrische auto waarvan straks allerlei voordelen komen te vervallen.
Op het eigen platform Duurzaam Wonen – waarvoor a.s.r. de Adfiz Prestatie Award kreeg – biedt de geldverstrekker de consument en adviseur allerlei informatie aan over verduurzaming. “Daarnaast bieden we de Verduurzamingshypotheek aan met een voordelige rente, waarbij we de klant vanuit onze samenwerking met de Energiebespaarders ook helpen bij het realiseren van de maatregelen. Het 15-jaarstarief van de Verduurzamingshypotheek ligt 94 basispunten lager dan ons 10-jaar-toptarief en dat scherpe tarief krijgt de klant ongeacht het energielabel van de woning. Wij bieden geen labelkortingen omdat alle labels bij a.s.r. voordelig uit zijn met de Verduurzamingshypotheek.”
Verduurzaming is de fase van idealisme echt voorbij, stelt Polat vast. Woningverduurzaming is in haar optiek een vast onderdeel van het hypotheekadvies of zou dat moeten zijn. “Een goede woonlastenberekening is een optelsom van hypotheeklasten en energiekosten. Neem je verduurzaming nog niet mee in het adviesgesprek dan zorgt nieuwe wet- en regelgeving er op korte termijn voor dat je hier niet meer omheen kunt. Waarom zou je daarop wachten?
Door in gesprek te gaan met verschillende adviseurs wil ik graag achter de beweegredenen komen waarom de ene adviseur wel met zijn klant het gesprek over verduurzaming aangaat en wat we van ze kunnen leren en de ander niet. Wat houdt deze adviseurs tegen en waar kunnen wij als a.s.r. helpen om deze drempels verder weg te nemen.”
Sinds 1 januari 2022 moet in de verkoopadvertentie van een woning het definitieve energielabel vermeld worden. Het kan voorkomen dat ten tijde van het adverteren en de taxatie er nog geen definitief label bekend is. De regels schrijven voor dat het definitieve label uiterlijk op moment van de overdracht verstrekt moet worden aan de koper. Voor een passende hypotheekaanvraag is dat moment veel te laat, stelt Polat. Zo laat, dat het tot onaangename verrassingen kan leiden in de afrondende fase van het hypotheekproces.
Polat: “Als het definitieve energielabel bij de aanvraag niet bekend is dan loop je het risico dat de aanvraag op basis van verkeerde uitgangspunten wordt gedaan. Als bijvoorbeeld wordt uitgegaan van label A of B, wordt de klant mogelijk een rentekorting voorgerekend die sommige verstrekkers bij label A of B bieden. Als pas bij passeren blijkt dat het om een minder goed label gaat, valt dat tegen.
Vanaf 1 januari 2024 kan in dat geval de klant ook nog eens minder lenen dan gedacht. Of kan de klant een ander bedrag lenen voor woningverduurzaming. Dit kun je voor zijn door het definitieve energielabel verplicht te stellen bij de aanvraag van een hypotheek. De leennormen 2024 maken deze aanpassing urgent.”
Die nieuwe hypothecaire leennormen stimuleren verduurzaming, omdat het energielabel van de woning vanaf 1 januari gaat meetellen. Op het eerste gezicht is dat positief, maar Polat plaatst ook een kanttekening omdat die leennormen mogelijk ongunstig uitpakken voor woningaankopen met energielabel E, F of G. We zien tenslotte nu al een paar kwartalen op rij dat het energielabel van een woning impact heeft op de waardeontwikkeling. Voor starters die eerder uitkomen bij dit segment koopwoningen wordt de leenruimte krapper, terwijl het maar de vraag is of deze kopers de maandlasten van de extra leenruimte die daartegenover staat om de woning te verduurzamen, kunnen betalen. En de besparing op de energierekening is natuurlijk pas later en niet direct bij de aankoop van zo’n energie onzuinige woning.
Het plan is dat voor mensen die een woning vanaf energielabel D willen aankopen, volgend jaar binnen de leennormen meer leenruimte beschikbaar komt.
Hiervoor kan de geldverstrekker bij het berekenen van de financieringslast een energielabel-afhankelijk-bedrag buiten beschouwing laten. Voor de labels C en D is dat 5.000 euro. Die bedragen lopen op tot 40.000 euro bij label A++++. Geldt daarbij een energieprestatiegarantie voor tenminste tien jaar, dan wordt dit bedrag opgehoogd tot 50.000 euro. Dit zal een prijsopdrijvend effect hebben voor deze type woningen waardoor die nog meer uit het zicht raken van starters.
Mensen die een woning kopen met een E, F of G label krijgen dus in 2024 geen extra leenruimte voor de aankoop, maar daartegenover staat een verruiming van de leenruimte om de woning te verduurzamen. Het bedrag dat de hypotheekverstrekker hiervoor buiten beschouwing mag laten is 20.000 euro bij de labels E,F en G. Voor de labels C en D is dat 15.000 euro en voor de labels B tot en met A+++ is dat 10.000 euro. Dit moet kopers extra stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen.
De nieuwe leennormen roepen vragen op bij zowel klanten als adviseurs. Daarom organiseert a.s.r. op dinsdag 21 november een webinar over de impact van energielabels op de leennormen van 2024. In maximaal een uur praten Marcel Warnaar van Nibud en trainer René Kuiper de adviseur bij over dit onderwerp en vertalen zij de impact naar de adviespraktijk. Neriman Polat is host van dit webinar.
Adviseurs kunnen zich hier aanmelden voor het webinar.
De klantreis verduurzamen bestaat volgens Polat uit de eerdergenoemde drie stappen: Informeren, Financieren en Realiseren
Informeer de klant over de mogelijkheden om woningverduurzaming te financieren. Als een oriënterende klant weet dat het mogelijk is om extra geld te lenen voor verduurzaming (boven op het maximale hypotheekbedrag), dan kan een woning met een minder gunstig energielabel ineens ook interessant worden. Met de juiste informatie verbreed je zo het blikveld van deze nieuwe klanten. Bestaande klanten kun je informeren over energiebesparende maatregelen, wat daarvan de kosten zijn en hoe ze die eventueel kunnen financieren. In e-adviseur kan de adviseur door middel van een meekijkfunctie in de MijnHypotheek-omgeving van de klant aanvullend op de woonscan het energielabel inzien (mits beschikbaar) en of er ruimte is in de hypothecaire inschrijving voor een eventuele verhoging. Voor het delen van die informatie moet de klant wel toestemming hebben gegeven.
De stap Financieren spreekt voor zich, maar ook hier helpt a.s.r. de adviseur met handige infographics en extra informatie over bijvoorbeeld het Warmtefonds en de subsidiewijzer van Milieu Centraal. Voor de derde stap, het Realiseren van de energiebesparende maatregelen, werkt a.s.r. eveneens samen met de Energiebespaarders. Het premium advies en de dienstverlening van de Energiebespaarders is voor hypotheekklanten van a.s.r. gratis (advies t.w.v. 189 euro). Tijdens het adviesgesprek kan de adviseur samen met de klant kijken wat de energiebesparende mogelijkheden en de indicatieve kosten daarvan zijn. Dit kan via het adviseursportaal ‘Samen’ van de Energiebespaarders. Vervolgens kan de klant of de adviseur een gratis energie-advies aanvragen. Onderdeel van dit energie-advies is een huisbezoek van een energie-adviseur die een offerte maakt voor het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen.
De adviseur kan zich volledig focussen op het financiële advies, waarna een energie-adviseur de klant voorziet van het energie-advies. De voortgang van dit energie-advies op maat kan de adviseur volgen in het portaal Samen. Hiermee heeft a.s.r. het hele verduurzamingsproces van informatie tot en met realisatie voor de huizenkoper geregeld.
“Definitief energielabel noodzakelijk voor een hypotheekaanvraag”
Om alle drempels die woningverduurzaming in de weg staan weg te kunnen nemen of te verlagen is creativiteit, inzet en een lange adem nodig. Dat kunnen we vaststellen na een gesprek met Neriman Polat, manager Funding & Distribution Hypotheken. Zij nam samen met collega Birgit Johansson namens a.s.r. de Groene Lotus Award Hypotheekverstrekker 2023 in ontvangst op het plenaire podium van HypoVak. De vakjury beaamde dat winnaar a.s.r. heeft laten zien dat zij na de winst van vorig jaar, onverminderd hard is doorgegaan met de realisatie van haar duurzaamheidsambities op het gebied van CO2-reductie.
Met een integrale aanpak die zich vertaalt in drie stappen: Informeren, Financieren en Realiseren, weet de hypotheekverstrekker indruk te maken. Mede door de ‘groene’ Opt Out in de offerte die a.s.r. afgeeft ligt het aantal EBB en EBV bij de geldverstrekker erg hoog: 30 procent van alle nieuwe hypotheekaanvragen bij a.s.r. is met een verduurzamingslening en dat is het dubbele van het marktgemiddelde (HDN: 14,7%). Door klanten met een verduurzamingsdepot actief te benaderen wordt inmiddels meer dan 80% hiervan zelfs binnen de termijn van 1 jaar door de klant ingezet voor woningverduurzaming waar maximaal een termijn van 2 jaar staat. Deze resultaten laten zien dat a.s.r. adviseurs en consumenten weet te motiveren om met woningverduurzaming aan de slag te gaan.
De duurzaamheidsambities van a.s.r. zijn geen holle frasen. Na de introductie van de Verduurzamingshypotheek in 2019 timmert de hypotheekverstrekker onverminderd aan de weg om alle drempels die woningverduurzaming in de weg staan weg te nemen of te verlagen. Voor die inspanningen ontving a.s.r. voor het tweede jaar op rij de Groene Lotus Award.
Neriman Polat:
De fase van idealisme is echt voorbij