“Een EBB is allesbehalve gratis”
Verplicht EBB: een dure oplossing voor een niet-bestaand probleem
Het idee is bovendien niet nieuw. Verschillende aanbieders hebben eerder geëxperimenteerd met een standaard EBB. Velen zijn daar inmiddels weer mee gestopt. De markt heeft het dus geprobeerd en vervolgens weer losgelaten. Precies die werkwijze verheft NHG nu tot de standaard.
Dat betekent dat aanbieders opnieuw moeten investeren. Kosten die uiteindelijk ergens moeten worden terugverdiend. Bijvoorbeeld via de hypotheekrente, waardoor ook klanten die helemaal geen EBB gebruiken eraan meebetalen.
Wie wil verduurzamen, kan daarvoor nu al extra lenen. Wie niet wil, zal dat ook met een standaard EBB niet ineens wel gaan doen.
Of deze maatregel meer verduurzaming oplevert, moeten we nog maar afwachten. Meer kosten levert het in ieder geval wel op.
Een depot brengt voor de klant inderdaad geen afzonderlijke depotkosten met zich mee. Maar een EBB is allesbehalve gratis. Aanbieders moeten hun systemen en uitingen aanpassen. Het depot moet worden geopend, beheerd en administratief gevolgd. Over het geld in depot moet een rentevergoeding worden betaald. En als de consument na twee jaar niets heeft gedaan, wordt het resterende bedrag inclusief vergoede rente weer boetevrij op de hoofdsom afgelost.
Daar komt bij dat de consument met dat geld niet zomaar iedere noodzakelijke verduurzamingsuitgave kan betalen. Een EBB kent een limitatieve lijst. Een dak verstevigen voor zonnepanelen, voegwerk herstellen voor muurisolatie of een extra groepenkast voor een warmtepomp kunnen noodzakelijk zijn, maar kunnen niet uit het EBB worden betaald. Dan staat er € 20.000 klaar en belandt de consument alsnog in een nieuw financieringstraject. Heb je wel eens een aanvullende verbouwingshypotheek aangevraagd met een lopend verbouwingsdepot?
De extra leenruimte is toegestaan omdat verduurzaming leidt tot lagere energielasten. Maar een consument die € 20.000 EBB opneemt, heeft vanaf dag één een hogere hypotheekschuld waarover rente en aflossing verschuldigd zijn. Daar staat weliswaar een rentevergoeding over het depot tegenover, maar deze wordt meestal niet verrekend. Zolang de consument niet verduurzaamt, ontbreken bovendien de lagere energielasten die deze extra leenruimte rechtvaardigen. Technisch creëer je daarmee overkreditering in afwachting van verduurzaming.
Wil de consument geen standaarddepot, dan kan hij daarvan afzien met een verklaring. We maken het depot dus eerst tot standaard om vervolgens een afstandsverklaring te ontwikkelen waarmee de klant kan aangeven dat hij die standaard niet wil.
Ik verwacht overigens dat de consument en de adviseur straks voor de gemakkelijkste route kiezen. “Ach, laat het maar staan, dan zie ik wel. Er zijn voor mij toch geen kosten aan verbonden.”
Wie wil verduurzamen, kan nu al extra lenen. Weet je welke maatregelen je gaat uitvoeren, dan financier je deze mee in een verbouwdepot. Weet je dat nog niet, dan kies je voor een Energiebespaarbudget (EBB). De mogelijkheid bestaat dus al.
NHG maakt van deze mogelijkheid nu een verplichting. En daar wringt het. Want waarom zou je iets tot standaard maken wat voor iedereen al beschikbaar is?
Vanaf komend jaar wordt bij NHG-hypotheken voor woningen met energielabel E, F of G een verduurzamingsbudget van € 20.000 de standaard. Op het eerste gezicht een sympathiek voorstel, maar welk probleem lossen we ermee op?
Een depot brengt voor de klant inderdaad geen afzonderlijke depotkosten met zich mee. Maar een EBB is allesbehalve gratis. Aanbieders moeten hun systemen en uitingen aanpassen. Het depot moet worden geopend, beheerd en administratief gevolgd. Over het geld in depot moet een rentevergoeding worden betaald. En als de consument na twee jaar niets heeft gedaan, wordt het resterende bedrag inclusief vergoede rente weer boetevrij op de hoofdsom afgelost.
Daar komt bij dat de consument met dat geld niet zomaar iedere noodzakelijke verduurzamingsuitgave kan betalen. Een EBB kent een limitatieve lijst. Een dak verstevigen voor zonnepanelen, voegwerk herstellen voor muurisolatie of een extra groepenkast voor een warmtepomp kunnen noodzakelijk zijn, maar kunnen niet uit het EBB worden betaald. Dan staat er € 20.000 klaar en belandt de consument alsnog in een nieuw financieringstraject. Heb je wel eens een aanvullende verbouwingshypotheek aangevraagd met een lopend verbouwingsdepot?
De extra leenruimte is toegestaan omdat verduurzaming leidt tot lagere energielasten. Maar een consument die € 20.000 EBB opneemt, heeft vanaf dag één een hogere hypotheekschuld waarover rente en aflossing verschuldigd zijn. Daar staat weliswaar een rentevergoeding over het depot tegenover, maar deze wordt meestal niet verrekend. Zolang de consument niet verduurzaamt, ontbreken bovendien de lagere energielasten die deze extra leenruimte rechtvaardigen. Technisch creëer je daarmee overkreditering in afwachting van verduurzaming.
Wil de consument geen standaarddepot, dan kan hij daarvan afzien met een verklaring. We maken het depot dus eerst tot standaard om vervolgens een afstandsverklaring te ontwikkelen waarmee de klant kan aangeven dat hij die standaard niet wil.
Ik verwacht overigens dat de consument en de adviseur straks voor de gemakkelijkste route kiezen. “Ach, laat het maar staan, dan zie ik wel. Er zijn voor mij toch geen kosten aan verbonden.”
Verplicht EBB: een dure oplossing voor een niet-bestaand probleem
Het idee is bovendien niet nieuw. Verschillende aanbieders hebben eerder geëxperimenteerd met een standaard EBB. Velen zijn daar inmiddels weer mee gestopt. De markt heeft het dus geprobeerd en vervolgens weer losgelaten. Precies die werkwijze verheft NHG nu tot de standaard.
Dat betekent dat aanbieders opnieuw moeten investeren. Kosten die uiteindelijk ergens moeten worden terugverdiend. Bijvoorbeeld via de hypotheekrente, waardoor ook klanten die helemaal geen EBB gebruiken eraan meebetalen.
Wie wil verduurzamen, kan daarvoor nu al extra lenen. Wie niet wil, zal dat ook met een standaard EBB niet ineens wel gaan doen.
Of deze maatregel meer verduurzaming oplevert, moeten we nog maar afwachten. Meer kosten levert het in ieder geval wel op.
“Een EBB is allesbehalve gratis”
Wie wil verduurzamen, kan nu al extra lenen. Weet je welke maatregelen je gaat uitvoeren, dan financier je deze mee in een verbouwdepot. Weet je dat nog niet, dan kies je voor een Energiebespaarbudget (EBB). De mogelijkheid bestaat dus al.
NHG maakt van deze mogelijkheid nu een verplichting. En daar wringt het. Want waarom zou je iets tot standaard maken wat voor iedereen al beschikbaar is?
Vanaf komend jaar wordt bij NHG-hypotheken voor woningen met energielabel E, F of G een verduurzamingsbudget van € 20.000 de standaard. Op het eerste gezicht een sympathiek voorstel, maar welk probleem lossen we ermee op?
