Zes blije partners van de Pilot Duurhuur
Jos woont sinds 2017 in een huurwoning waarvoor hij bijna 1.000 euro per maand kale huur neertelt. Hij werkt in vaste dienst en op basis van zijn inkomen kon hij 160.000 euro hypotheek krijgen, veel te weinig om rond Utrecht iets te kunnen kopen. Jos kwam in aanmerking voor de pilot Duurhuur en kon zo alsnog een huis in Lopik kopen. Daarvoor heeft hij net iets meer dan 220.000 euro betaald, waarvan een gedeelte gefinancierd door een hypotheek (die hoger was dan zijn budget volgens de standaard leennormen). Zijn hypotheeklasten: iets minder dan 700 euro per maand, inclusief een deel aflossing. Jos is straks een blije ex-duurhuurder: “Het scheelt een hoop ten opzichte van de huur. Dat was ook mijn doel. Tegen de stijging van de huizenprijzen valt niet op te sparen. Met een koopwoning kan ik die stijging bijhouden en echt sparen.”
Achteraan aansluiten
Inmiddels zijn er al enkele tientallen aanvragen van duurhuurders binnengekomen, waaronder opvallend veel aanvragen van zzp’ers. Helaas is de woningmarkt ook voor de duurhuurder in het slot gevallen. Vinden ze een huis, dan moeten ze vaak toch weer achteraan sluiten, omdat anderen flink kunnen overbieden. Omdat ze overwaarde in hun oude woning hebben zitten of omdat ze over een berg spaargeld beschikken. Zaken die de duurhuurder niet heeft kunnen opbouwen in de dure vrije huursector. Sippekamp: “Dat is helaas toch wel een issue. Op dit moment is er daarom nog weinig te zeggen over het succes van de pilot Duurhuur. Daarvoor zijn we nog te kort bezig. Vanuit de duurhuurder is er een duidelijke interesse voor de pilot. Onder adviseurs kan de bekendheid van deze propositie denk ik nog wel groeien. Op kantoren waar dit maar een paar keer per jaar voorkomt heeft de adviseur deze oplossing niet altijd meteen paraat. Het winnen van de Gouden Lotus Award helpt in elk geval om weer onder de aandacht van de adviseur te komen.”
Ingekaderd maatwerk
Voor deelname aan de pilot moeten duurhuurders voldoen aan de door NHG vastgestelde kaders. Duurhuurders moeten bijvoorbeeld kunnen aantonen dat ze al meer dan drie jaar een hoge huur betalen, zonder dat dit ten koste is gegaan van hun spaargeld of heeft geleid tot oplopende schulden. Daarbij wordt gekeken naar het betalingsverleden van de huur en of het inkomen stabiel is. Ook worden de toekomstige kosten die ze als woningeigenaar kwijt zijn aan hun eigen woning meegerekend in de maximale woonlast van de hypotheek.
Het voldoen aan deze kaders wil gezien de specifieke omstandigheden niet zeggen dat de hypotheek ook altijd verantwoord is in de zin van de Wft. Dit moet per individuele situatie door de betrokken adviseur en geldverstrekker beoordeeld worden. “Die verantwoordelijkheid ligt niet bij NHG, wij schetsen alleen de kaders en richtlijnen waarbinnen wij borg willen staan. De adviseur is verantwoordelijk voor een passend advies, de geldverstrekker voor een verantwoorde kredietverstrekking. Onze kaders zijn geen checklist waarmee bepaald kan worden of iets goed is voor de klant of niet. Buiten die kaders kunnen er nog tal van andere zaken van belang zijn die meegewogen moeten worden. Zorg er daarom altijd voor dat je elke afwijking goed kunt onderbouwen. Zijn adviseur en geldverstrekker het eens geworden over een in hun ogen verantwoorde afwijking van de NHG-kaders en richtlijnen van de pilot, dan kan de geldverstrekker de explainpost bij NHG ter beoordeling voorleggen.”
De gezamenlijke pilot loopt maximaal twee jaar of tot 1.000 hypotheekverstrekkingen. Het bouwt voort op de bevindingen uit onder andere de eerdere pilot voor duurhuurders van deelnemer BLG Wonen en onderzoeken van andere geldverstrekkers. De eerdere pilot van BLG Wonen was gebaseerd op de huurverklaring, waarmee de duurhuurder kon onderbouwen dat hij mede op basis van de huurlasten uit het verleden, de woonlasten voor een koopwoning nu en op termijn ook zou kunnen betalen. Geïnteresseerde duurhuurders stonden in de rij, maar de huurverklaring bleek niet de heilige graal voor dit probleem. Voor deze gestandaardiseerde maatwerkoplossing was de groep duurhuurders te divers.
Sippekamp: “NHG heeft op de achtergrond de eerste pilot van BLG Wonen nauwlettend gevolgd. We hebben contact gehad en op een gegeven moment vonden we de tijd rijp om hier gezamenlijk een volgende stap in te zetten. Vanuit NHG ontwikkelen we deze trajecten altijd in co-creatie met meerdere partijen. Dat levert naast een inhoudelijke discussie ook slagkracht en draagvlak op, waarmee je goed de haalbaarheid van een nieuwe oplossing kan beoordelen. Naast BLG Wonen sloten ook Aegon, Florius, ING en Vereniging Eigen Huis zich bij de pilot aan. Samen goed voor een marktaandeel van 28%. Het mooie is dat deze partijen de pilot zijn gestart omdat ze de positie van de duurhuurder onrechtvaardig vinden. Die groep zit volledig klem. In commerciële zin is dit natuurlijk geen hoogvlieger, maar gevoelsmatig is er veel te winnen.”
Tweede pilot Duurhuur
Pilot Duurhuur
Er zijn in ons land bijna 600.000 huishoudens die duur huren in de vrije sector. Van hen besteedt 61% volgens NHG zelfs meer dan 33% van het netto-inkomen aan huur. Binnen de gestelde standaard leennormen hebben deze ‘Duurhuurders’ vaak moeite de overstap te maken van de vrije huursector naar een koopwoning, omdat ze op basis van hun inkomen net geen passende financiering kunnen vinden. De deelnemende partijen aan de pilot Duurhuur vinden dat huurders die voor een lange periode maandelijks een hoge huur betalen, bewezen hebben bepaalde woonlasten te kunnen dragen. Door dit gegeven mee te laten wegen bij een hypotheekaanvraag wordt voor deze groep de kans op een koopwoning aanzienlijk vergroot. De pilot Duurhuur staat ook open voor zzp’ers en flexwerkers.
Marktpartijen verbinden is een tweede natuur geworden van NHG. Eerder wist de organisatie al verschillende partijen samen te brengen voor deelname aan de Perspectiefverklaring, de Arbeidsmarktscan en de inkomensverklaring voor ondernemers. Marcel Sippekamp, senior productmanager Nationale Hypotheekgarantie bij NHG: “Wij begeven ons op dezelfde markt als de geldverstrekkers, maar hebben zelf geen producten op de plank liggen, staan niet onder toezicht van de AFM en hebben geen commercieel belang. In die zin zijn we een neutrale sparringpartner. Samen met de markt ontwikkelen we oplossingen om verantwoorde woonfinanciering voor iedereen toegankelijker te maken. NHG zet zich al actief in voor starters, mensen met een flexibel inkomen en senioren. We maken ons bovendien hard voor het gebruik van nieuwe standaarden voor inkomensbepaling in het hypotheekproces. De ene keer pakken we de co-creatie grootschalig aan, een andere keer – zoals bij de pilot Duurhuur – gaan we met een selecte groep geldverstrekkers van start.”
“Co-creatie levert naast een inhoudelijke discussie ook slagkracht en draagvlak op”
Eind januari zijn Aegon, BLG Wonen, Florius, ING, Vereniging Eigen Huis en NHG als verbindende partij, gezamenlijk de pilot ‘Duurhuur’ gestart. Hiermee willen zij huurders met hoge huurlasten de mogelijkheid bieden om met verantwoorde maatwerkfinanciering een eigen huis te kopen. Binnen de gestelde kaders staat NHG borg voor de maatwerkhypotheek. Van het intermediair kreeg de pilot een Gouden Lotus Award in de categorie Innovatie.
is NHG de verbindende factor
Binnen de Pilot Duurhuur
Jos woont sinds 2017 in een huurwoning waarvoor hij bijna 1.000 euro per maand kale huur neertelt. Hij werkt in vaste dienst en op basis van zijn inkomen kon hij 160.000 euro hypotheek krijgen, veel te weinig om rond Utrecht iets te kunnen kopen. Jos kwam in aanmerking voor de pilot Duurhuur en kon zo alsnog een huis in Lopik kopen. Daarvoor heeft hij net iets meer dan 220.000 euro betaald, waarvan een gedeelte gefinancierd door een hypotheek (die hoger was dan zijn budget volgens de standaard leennormen). Zijn hypotheeklasten: iets minder dan 700 euro per maand, inclusief een deel aflossing. Jos is straks een blije ex-duurhuurder: “Het scheelt een hoop ten opzichte van de huur. Dat was ook mijn doel. Tegen de stijging van de huizenprijzen valt niet op te sparen. Met een koopwoning kan ik die stijging bijhouden en echt sparen.”
Zes blije partners van de Pilot Duurhuur
Achteraan aansluiten
Inmiddels zijn er al enkele tientallen aanvragen van duurhuurders binnengekomen, waaronder opvallend veel aanvragen van zzp’ers. Helaas is de woningmarkt ook voor de duurhuurder in het slot gevallen. Vinden ze een huis, dan moeten ze vaak toch weer achteraan sluiten, omdat anderen flink kunnen overbieden. Omdat ze overwaarde in hun oude woning hebben zitten of omdat ze over een berg spaargeld beschikken. Zaken die de duurhuurder niet heeft kunnen opbouwen in de dure vrije huursector. Sippekamp: “Dat is helaas toch wel een issue. Op dit moment is er daarom nog weinig te zeggen over het succes van de pilot Duurhuur. Daarvoor zijn we nog te kort bezig. Vanuit de duurhuurder is er een duidelijke interesse voor de pilot. Onder adviseurs kan de bekendheid van deze propositie denk ik nog wel groeien. Op kantoren waar dit maar een paar keer per jaar voorkomt heeft de adviseur deze oplossing niet altijd meteen paraat. Het winnen van de Gouden Lotus Award helpt in elk geval om weer onder de aandacht van de adviseur te komen.”
Ingekaderd maatwerk
Voor deelname aan de pilot moeten duurhuurders voldoen aan de door NHG vastgestelde kaders. Duurhuurders moeten bijvoorbeeld kunnen aantonen dat ze al meer dan drie jaar een hoge huur betalen, zonder dat dit ten koste is gegaan van hun spaargeld of heeft geleid tot oplopende schulden. Daarbij wordt gekeken naar het betalingsverleden van de huur en of het inkomen stabiel is. Ook worden de toekomstige kosten die ze als woningeigenaar kwijt zijn aan hun eigen woning meegerekend in de maximale woonlast van de hypotheek.
Het voldoen aan deze kaders wil gezien de specifieke omstandigheden niet zeggen dat de hypotheek ook altijd verantwoord is in de zin van de Wft. Dit moet per individuele situatie door de betrokken adviseur en geldverstrekker beoordeeld worden. “Die verantwoordelijkheid ligt niet bij NHG, wij schetsen alleen de kaders en richtlijnen waarbinnen wij borg willen staan. De adviseur is verantwoordelijk voor een passend advies, de geldverstrekker voor een verantwoorde kredietverstrekking. Onze kaders zijn geen checklist waarmee bepaald kan worden of iets goed is voor de klant of niet. Buiten die kaders kunnen er nog tal van andere zaken van belang zijn die meegewogen moeten worden. Zorg er daarom altijd voor dat je elke afwijking goed kunt onderbouwen. Zijn adviseur en geldverstrekker het eens geworden over een in hun ogen verantwoorde afwijking van de NHG-kaders en richtlijnen van de pilot, dan kan de geldverstrekker de explainpost bij NHG ter beoordeling voorleggen.”
De gezamenlijke pilot loopt maximaal twee jaar of tot 1.000 hypotheekverstrekkingen. Het bouwt voort op de bevindingen uit onder andere de eerdere pilot voor duurhuurders van deelnemer BLG Wonen en onderzoeken van andere geldverstrekkers. De eerdere pilot van BLG Wonen was gebaseerd op de huurverklaring, waarmee de duurhuurder kon onderbouwen dat hij mede op basis van de huurlasten uit het verleden, de woonlasten voor een koopwoning nu en op termijn ook zou kunnen betalen. Geïnteresseerde duurhuurders stonden in de rij, maar de huurverklaring bleek niet de heilige graal voor dit probleem. Voor deze gestandaardiseerde maatwerkoplossing was de groep duurhuurders te divers.
Sippekamp: “NHG heeft op de achtergrond de eerste pilot van BLG Wonen nauwlettend gevolgd. We hebben contact gehad en op een gegeven moment vonden we de tijd rijp om hier gezamenlijk een volgende stap in te zetten. Vanuit NHG ontwikkelen we deze trajecten altijd in co-creatie met meerdere partijen. Dat levert naast een inhoudelijke discussie ook slagkracht en draagvlak op, waarmee je goed de haalbaarheid van een nieuwe oplossing kan beoordelen. Naast BLG Wonen sloten ook Aegon, Florius, ING en Vereniging Eigen Huis zich bij de pilot aan. Samen goed voor een marktaandeel van 28%. Het mooie is dat deze partijen de pilot zijn gestart omdat ze de positie van de duurhuurder onrechtvaardig vinden. Die groep zit volledig klem. In commerciële zin is dit natuurlijk geen hoogvlieger, maar gevoelsmatig is er veel te winnen.”
Tweede pilot Duurhuur
“Co-creatie levert naast een inhoudelijke discussie ook slagkracht en draagvlak op”
Pilot Duurhuur
Er zijn in ons land bijna 600.000 huishoudens die duur huren in de vrije sector. Van hen besteedt 61% volgens NHG zelfs meer dan 33% van het netto-inkomen aan huur. Binnen de gestelde standaard leennormen hebben deze ‘Duurhuurders’ vaak moeite de overstap te maken van de vrije huursector naar een koopwoning, omdat ze op basis van hun inkomen net geen passende financiering kunnen vinden. De deelnemende partijen aan de pilot Duurhuur vinden dat huurders die voor een lange periode maandelijks een hoge huur betalen, bewezen hebben bepaalde woonlasten te kunnen dragen. Door dit gegeven mee te laten wegen bij een hypotheekaanvraag wordt voor deze groep de kans op een koopwoning aanzienlijk vergroot. De pilot Duurhuur staat ook open voor zzp’ers en flexwerkers.
Marktpartijen verbinden is een tweede natuur geworden van NHG. Eerder wist de organisatie al verschillende partijen samen te brengen voor deelname aan de Perspectiefverklaring, de Arbeidsmarktscan en de inkomensverklaring voor ondernemers. Marcel Sippekamp, senior productmanager Nationale Hypotheekgarantie bij NHG: “Wij begeven ons op dezelfde markt als de geldverstrekkers, maar hebben zelf geen producten op de plank liggen, staan niet onder toezicht van de AFM en hebben geen commercieel belang. In die zin zijn we een neutrale sparringpartner. Samen met de markt ontwikkelen we oplossingen om verantwoorde woonfinanciering voor iedereen toegankelijker te maken. NHG zet zich al actief in voor starters, mensen met een flexibel inkomen en senioren. We maken ons bovendien hard voor het gebruik van nieuwe standaarden voor inkomensbepaling in het hypotheekproces. De ene keer pakken we de co-creatie grootschalig aan, een andere keer – zoals bij de pilot Duurhuur – gaan we met een selecte groep geldverstrekkers van start.”
Eind januari zijn Aegon, BLG Wonen, Florius, ING, Vereniging Eigen Huis en NHG als verbindende partij, gezamenlijk de pilot ‘Duurhuur’ gestart. Hiermee willen zij huurders met hoge huurlasten de mogelijkheid bieden om met verantwoorde maatwerkfinanciering een eigen huis te kopen. Binnen de gestelde kaders staat NHG borg voor de maatwerkhypotheek. Van het intermediair kreeg de pilot een Gouden Lotus Award in de categorie Innovatie.
is NHG de verbindende factor
Binnen de Pilot Duurhuur
