Het kabinet-Rutte III zette in de achterliggende kabinetsperiode al fors in op meer woningbouw en versnelling van de woningbouwproductie. Dat resulteerde in de realisatie van gemiddeld 75.000 woningen per jaar. Daarvoor lag de woningbouwproductie met een gemiddelde van 60.000 woningen per jaar een aantal jaren aanzienlijk lager. Ook heeft de minister bestuurlijke afspraken gemaakt met de provincie en regio’s die moeten leiden tot de bouw van de benodigde 150.000 extra woningen in de komende 10 jaar. Deze aantallen vergen de komende jaren een grote inzet van zowel Rijk, Provincies, gemeenten alsmede de projectontwikkelaars en bouwers om zorg te dragen voor voldoende plancapaciteit en realisatie van alle woningbouwplannen. Ondanks het stikstofdossier verwacht Groenendijk dat het aantal afgegeven bouwvergunningen de komende twee jaar significant zal toenemen en daarmee een steeds belangrijker deel van de hypotheekproductie wordt. “ABN Amro heeft haar positie op de nieuwbouwmarkt in de achterliggende jaren al sterk verbeterd. Maar de taart wordt groter en daarvan gaan wij een behoorlijk stuk afsnoepen.”

De afdeling van Bartjan van der Jagt is in gereedheid gebracht om deze stroom aan nieuwbouwdossiers in goede banen te leiden. “Een goede voorbereiding is het halve werk. Bij ABN Amro hebben we zowel de dienstverlening als de producten en voorwaarden voor nieuwbouw op orde. Ready for take-off!”

Van der Jagt stuurt nu bijna twee jaar de afdeling aan waar alle hypotheekaanvragen worden beoordeeld die via het intermediair binnenkomen. Een groeiende afdeling die momenteel circa 100 medewerkers telt. “Een groot deel van de aanvragen die wij verwerken zijn complexe dossiers waarvoor hart en hoofd nodig zijn om tot een goede beoordeling te komen. Wij zijn de bank met oog voor de mogelijkheden. Dus wij denken graag mee en komen vaak met goede oplossingen in overleg met de adviseur. We dagen het intermediair uit om dat eens met ons te proberen.”

ABN Amro richt zich als geldverstrekker naast de mainstream ook op specifieke doelgroepen. Hypotheken voor zelfstandigen, expats, medici en senioren zijn een paar voorbeelden van doelgroepen waarmee de bank volgens Groenendijk al (zeer) succesvol is. “Onze nieuwbouwpropositie is nog wat minder zichtbaar in de markt, terwijl het over een aantal onderscheidende kenmerken beschikt die deze aandacht wel verdienen. Die kenmerken gaan we in de komende periode meer etaleren. Dat is nodig omdat een deel van de hypotheekadviseurs ons nog niet direct associeert met nieuwbouw.

Bij ABN Amro ontvangt de nieuwbouwklant bijvoorbeeld 0,15% duurzaamheidskorting op de geldende hypotheekrente (korting voor A-label woningen). De bouwdepotrente is gelijk aan de hypotheekrente, en de geldigheid van het bouwdepot is bij ABN Amro maximaal drie jaar. Dat wil zeggen standaard twee keer 12 maanden met de optie voor een verlenging met nog eens 12 maanden. Na 30 maanden vindt geen rentevergoeding meer plaats. Met deze voor marktbegrippen lange geldigheidsduur biedt de geldverstrekker kopers een extra zekerheid. Want een overbodige luxe is het zeker niet. Nieuwbouwprojecten duren gemiddeld genomen al langer dan voorheen en ook de stikstof- en PFAS-crisis heeft kopers doen inzien dat bouwprojecten voor een langere tijd stilgelegd kunnen worden, waardoor kopers met een aflopend bouwdepot in de knel kwamen. Voor de geldigheid van de hypotheekofferte heeft de bank ook niet geknibbeld op de geldigheidsduur. Die is voor woninghypotheken standaard drie maanden plus de mogelijkheid om deze periode zonder bereidstellingsprovisie met zes maanden te verlengen tot een totale geldigheidsduur van negen maanden, inclusief meedaal-garantie waardoor de koper altijd de laagste rente heeft van offreren of op het moment van passeren.

Dat een hypotheekadviseur tijdens een adviesgesprek over nieuwbouw niet direct de nieuwbouwpropositie van ABN Amro op zijn beeldscherm ziet verschijnen heeft volgens Groenendijk voor een belangrijk deel te maken met hoe de adviessoftware is ingericht. “Wil je daarin de juiste rentes en productvoorwaarden vergelijken, dan moet je heel secuur de juiste hokjes aanvinken. Als je bijvoorbeeld niet op de hoogte bent van onze duurzaamheidskorting en in het adviespakket niet de juiste vinkjes zet, dan loop je in de vergelijking deze belangrijke korting mis en kom je misschien zelfs uit op een duurder product. Dat laatste willen we veranderen door onze nieuwbouwpropositie duidelijker te etaleren in het intermediaire distributiekanaal. Door de onderscheidende productkenmerken meer top of mind te krijgen bij de hypotheekadviseur, zal de nieuwbouwpropositie worden ‘gemist’ als de adviessoftware deze niet in de vergelijking toont. Op dat moment weet de adviseur dat hij wellicht per ongeluk een aan nieuwbouw gelieerd hokje niet heeft aangevinkt.”

Groenendijk schat in dat door de specifieke productkenmerken, een hypotheekadviseur de productvoorwaarden van maximaal vier tot vijf hypotheekverstrekkers uit het hoofd kent. Voor het overige moet hij dus vertrouwen op het adviessysteem waarmee hij werkt en dit systeem in de vingers hebben.

Voor nieuwbouwfinanciering kun je bij ABN Amro terecht in geval van projectbouw, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), zelfbouw en bouwkavelfinanciering. CPO staat voor sociale projectontwikkeling, waarbij de toekomstige bewoners via een vereniging met gelijk stemrecht gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. De kostprijs van deze woningen ligt hierdoor circa 10 tot 20% onder de marktwaarde. Veel provincies in Nederland geven bovendien subsidies voor CPO-projecten. Bouwbegeleiding is bij de bank niet verplicht bij een CPO-hypotheek, omdat de bouwfase al veel regels heeft door wet- en regelgeving. Daarnaast geeft het keurmerk van SGW volgens de bank voldoende zekerheid. Dit keurmerk geeft herstel- en afbouwzekerheid en biedt onafhankelijke geschillenbeslechting. Het is bij ABN Amro niet mogelijk om de plankosten van het CPO-project mee te financieren in de hypotheek. Deze kosten moet uit eigen middelen worden gefinancierd. Dit zijn kosten voor grondreservering en de kosten voor ontwerp & advies.

Bouwkavelfinanciering is eveneens een paradepaard in de ABN Amro-nieuwbouwstal. Van der Jagt: “Een geldverstrekker kijkt bij een hypotheek normaliter als eerste naar inkomen en onderpand, maar bij bouwkavelfinanciering hoeven we niet direct alle plannen te weten mits de bestemming van de bouwkavel “wonen” is. De grondprijs van de bouwkavel is een vaststaand gegeven en voor de nog te bouwen woning nemen we de aanneemsom in de financiering mee. De kosten voor de grond worden direct uitbetaald, het overige doen we in een geblokkeerd bouwdepot. Op het moment dat de vergunningen rond zijn en aannemingsovereenkomst er is kan de bouw beginnen. Op dat halen wij de blokkering van het bouwdepot af. Kiest een klant voor zelfbouw bij deze vorm van financiering, dan bouwen we een stukje reserve in door de eerste verstrekking te maximeren tot 80% van het bedrag dat koper op basis van het inkomen kan lenen. Dit omdat zelfbouwbouwprojecten in de regel vaak duurder uitvallen of gedurende de bouwperiode extra’s worden toegevoegd. Dat is met deze ingebouwde reserve te ondervangen. Een mooie propositie waarmee het intermediair zich kan onderscheiden op de nieuwbouwmarkt.”

Bij nieuwbouw denk je niet direct aan een extra financiering van energiebesparende voorzieningen (EBV), maar dit is wel toegestaan. Bouwondernemingen bieden ook steeds vaker los van de woning verduurzamingspakketten aan waarmee de duurzame label-A-woning nog duurzamer gemaakt kan worden. Voor de aanschaf van die pakketten mag je tot 106% extra lenen volgens de EBV-regeling. Bijvoorbeeld voor uitbreiding van het standaardaantal zonnepanelen of meerwerk zodat het een Nul-op-de-Meter-woning wordt.

Bij ABN Amro wordt de maximale financiering van een nieuwbouwwoning gebaseerd op de grond- en aanneemsom, plus het meerwerk en plus 4% voor het meefinancieren van renteverlies gedurende de periode dat koper dubbele lasten heeft omdat hij al wel bouwtermijnbetalingen moet doen voor de nieuwbouwwoning, maar daar nog niet kan wonen. Een mooi moment voor een adviseur om ook hier zijn toegevoegde waarde te tonen.

Deze voorbeelden van nieuwbouwfinanciering geven goed de complexiteit weer van deze specifieke financiering. Adviseurs die veel nieuwbouw doen weten waar ze de beste producten voor hun klanten moeten halen. Maar ben je minder vaak actief op deze markt, dan zal het een stuk lastiger zijn uit de verschillende productkenmerken de beste financiering voor de klant te filteren. Om die groep goed te kunnen bedienen heeft ABN Amro een voorbespreekmodule geïntroduceerd. Daarin kan de adviseur gerichte vragen over nieuwbouw stellen aan gespecialiseerde medewerkers van de afdeling Operations. Binnen 24 uur krijgt het intermediair een inhoudelijke reactie op de ingediende vraag. Groenendijk: “Je hebt het hier over gedetailleerde zaken die vaak wat dieper weggestopt in het brein zitten als het minder vaak voorkomt. Dan biedt de voorbespreekmodule uitkomst. Hiervoor investeren we niet alleen in extra mankracht, maar ook in kennis. Afhankelijk van de vraag, is de terugkoppeling aan de adviseur schriftelijk, telefonisch of via een videocall. Gemaakte afspraken worden vastgelegd, en de adviseur kan deze als bewijsstuk aan het klantdossier toevoegen. Dat is de meerwaarde van een maatwerkbank waar de adviseur zijn hypotheekdossier kan voorbespreken met zijn bekende aanspreekpunten.”