Ongeveer de helft van de Nederlandse hypotheekschuld is aflossingsvrij. Veel van deze hypotheken lopen rond 2035 af. Huizenbezitters moeten dan hun lening aflossen of opnieuw afsluiten. Ongeveer 157.000 huishoudens hebben onvoldoende financiële middelen als zij hun aflossingsvrije hypotheek na afloop opnieuw willen financieren met een annuïtaire lening. Daarvan lopen ongeveer 78.000 huishoudens het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt. Bijvoorbeeld omdat dit moment samenvalt met een lager (pensioen)inkomen en hogere hypotheeklasten omdat ze geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek.

Op een totaal van bijna drie miljoen aflossingsvrije hypotheken is dat volgens de toezichthouder te overzien, maar dat neemt niet weg dat de huishoudens in kwestie waarschijnlijk hun huis moeten verkopen en mogelijk een deel van hen achterblijft met een restschuld. De omvang van die laatste groep is sterk afhankelijk van de huizenprijsontwikkeling. Uitgaande van de huidige langetermijnramingen houden circa 18.000 huishoudens een restschuld over. Bij een zeer diepe en langdurige economische crisis loopt dat aantal echter snel op tot circa 147.000. De toezichthouder ziet een belangrijke rol weggelegd voor hypotheekverstrekkers om deze risico’s te verkleinen.

Kwetsbare huishoudens hebben een aantal onderscheidende kenmerken die hun financiële risico’s kunnen verklaren. Zo komt uit deze studie een oververtegenwoordiging naar voren van lage-inkomensgroepen en huishoudens met hoge aflossingsvrije schulden in verhouding tot hun woningwaarde. Vaak hebben ze op dit moment consumptieve schulden openstaan, die de kans op herfinanciering eveneens verkleinen.

AFM: “Het relatief grote aantal ondernemers onder de kwetsbare huishoudens doet vermoeden dat zij minder riante oudedagsvoorzieningen hebben, of dat er onvoldoende bekend is over hun financiële situatie. Sinds enige tijd geven hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs klanten die een risico lopen inzicht in hoe zij herfinancieringsproblemen kunnen voorkomen. Het overgrote deel van hen heeft nog tien jaar of langer voordat de hypotheek afloopt. Zij kunnen bijvoorbeeld sneller hun schulden aflossen of sparen. Dit is niet altijd realistisch, omdat het dus vaak gaat om huishoudens met lage inkomens. Hypotheekverstrekkers moeten voor deze huishoudens kijken naar maatwerkoplossingen.”

In het onderzoek is ook gekeken of het aantal probleemgevallen toeneemt als gevolg van een recessie, hypotheekrentestijging en een scherpe daling van de huizenprijzen. Bij een recessie of rentestijging loopt het aantal huishoudens met een herfinancieringsrisico op richting 110.000 en kan de groep met een restschuldrisico ruim verdubbelen naar ongeveer 44.000. Zoals eerder aangegeven kan dit bij een zeer diepe en langdurige economische crisis oplopen tot circa 147.000.

In deze studie is het effect van het eenmalig aanspreken van maximaal 10% van het pensioenvermogen om hypotheekschulden mee af te lossen (mogelijk vanaf 1 januari 2022) niet meegenomen. Ook het effect van contractaanpassingen zijn niet doorgerekend, zoals bijvoorbeeld rentemiddeling en oversluiting naar een lagere hypotheekrente met inachtneming van een boeterente.

Waar de AFM een belangrijke rol ziet weggelegd voor hypotheekverstrekkers om de risico’s van de 78.000 meest kwetsbare huishoudens te verkleinen, stelt de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) dat de geldverstrekkers op dat punt juist al veel hebben bereikt en zullen doorgaan met het benaderen van klanten.

Sinds 2017 benaderen banken hun klanten actief om de mogelijke gevolgen van het aflopen van de aflossingsvrije hypotheek in kaart te brengen. In 2018 volgde de campagne ‘Word ook aflossingsblij’. Sinds de start van die campagne hebben hypotheekverstrekkers met bijna 144.000 klanten, voornamelijk uit de hoogste risicogroep, de aflossingsvrije hypotheek doorgenomen en getoetst of de lasten ook in de toekomst betaalbaar zijn. Bij 31% bleek dat zij maatregelen moeten nemen om de lasten ook in de toekomst betaalbaar te houden. Bijna 10.000 klanten uit deze groep hadden dat volgens de NVB begin dit jaar al gedaan. “Ook klanten die nog niet zijn benaderd voor een informerend gesprek kwamen in actie. In totaal hebben bijna een half miljoen mensen maatregelen genomen door af te lossen, hun hypotheek om te zetten of door spaargeld op te bouwen. Hierdoor zijn de risico’s rond aflossingsvrije hypotheken afgenomen.”

Banken zijn dus tevreden over de resultaten tot dusver. En hoewel de NVB de zorgen deelt over de groep mensen die weet dat ze straks hun woonlasten mogelijk niet kunnen betalen, treft het hiervoor nog geen aanvullende maatregelen. Volgens de NVB hebben deze klanten vaak nog veel tijd en ruimte om maatregelen te nemen. “Hoe eerder ze ermee starten, hoe makkelijker het wordt. Er is echter ook een groot aantal klanten dat nog niet weet of ze straks hun hypotheeklasten nog kunnen betalen. En doordat ze dit niet weten, weten ze ook niet of ze iets moeten gaan doen. Daarom hebben banken deze aanpak onderdeel gemaakt van hun vaste dienstverlening en zullen zij de komende jaren doorgaan met het benaderen van klanten. Op die manier kan iedereen op basis van inzicht in de toekomstige financiële situatie een bewuste keuze maken”, aldus de NVB.

De OvFD, brancheorganisatie voor onafhankelijke hypotheekadviseurs, hypotheekketens en serviceproviders, vreest dat het AFM-onderzoek leidt tot onnodige paniek onder huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek. Volgens Christian Dijkhof, voorzitter van de brancheorganisatie, is het goed om huizenbezitters tijdig te informeren en adviseren over wat er aan het einde van de looptijd van de hypotheek kan gebeuren, maar is het daarbij wel belangrijk om onnodige paniek te voorkomen. “Feit is dat er weinig partijen zijn die zicht hebben op de totale vermogenspositie van deze consumenten of huishoudens. Zo geeft de AFM ook in haar rapport aan dat er relatief veel ondernemers voor een aflossingsvrije hypotheek hebben gekozen. Een groep die, zo vermoed de toezichthouder, over een minder riante oudedagsvoorziening beschikt. Vaak heeft deze groep juist voor aflossingsvrij gekozen, omdat er andere vermogensbestanddelen aanwezig zijn en er derhalve geen echt probleem voor hen is.’

Dat met name mensen met lagere inkomens en een hoge loan-to-value kwetsbaar zijn, doordat er vaak geen ruimte is om extra af te lossen en hogere maandlasten ook geen optie zijn, is een probleem dat ook de OvFD in de markt terugziet. Maar het wil daarbij wel opmerken dat deze groep vaak ook weinig alternatieven heeft. “Huren levert vaak nog hogere maandlasten op, als er al een passende huurwoning beschikbaar is. In dat opzicht is het niet zozeer de hypotheekvorm die het probleem vormt, als wel het falende overheidsbeleid als het gaat om het tot stand brengen van een evenwichtige woningmarkt waar voldoende aanbod is van huur- en koopwoningen in de verschillende segmenten”, zegt Dijkhof.

De meeste huiseigenaren zien volgens de OvFD hun aflossingsvrije hypotheek helemaal niet als een verkeerde keuze. Dijkhof: “Veel huizenbezitters hebben er bewust voor gekozen vanwege de flexibiliteit en lage lasten. Voor ouderen met een beperkt pensioeninkomen is de aflossingsvrije hypotheek vaak de beste oplossing om in hun huis te kunnen blijven wonen. Zij hebben in veel gevallen ruim voldoende overwaarde en omdat hun maandlasten bescheiden zijn, is aflossen dan niet noodzakelijk. Want uiteindelijk wordt de hypotheek bij de verkoop van het huis volledig terugbetaald. Door die lage maandlasten blijft er bovendien ruimte om extra zorg in te kopen.”

Om huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek meer lucht te geven, ziet de OvFD als een mogelijke oplossing dat geldverstrekkers de looptijd van alle aflossingsvrije hypotheken verlengen van 30 naar 75 jaar of helemaal geen einddatum hanteren. “Mensen met een bescheiden inkomen kunnen dan de maandelijkse lasten van hun aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst over het algemeen prima betalen”, besluit Dijkhof.